事件：

    1. 2020 年5 月15 日，万科董事会提请股东大会，授予其回购公司股份的一般性授权。授权内容包括： 在相关期间，可根据资本市场和股价变化，酌情及适时回购本已发行的A+H 股份；回购总额不超过已发行总股本的10%。

    2. 2020 年5 月15 日，万科董事会提请股东大会，给予其发行 H 股的一般性授权。授权内容包括： 在相关期间根据市场情况和公司需要，决定发行、配发新H 股股份；配股数量不超过H 股的20%；发行价格折让不超过10%。

    3. 万科与深铁集团成立合资公司，合作开发佛山南海地铁上盖项目，总建面48.1 万方，万科持股比例为51%,深铁集团持股比例49%。

    4.董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为非独立董事候选人（按姓氏拼音顺序）。

    点评：

    董事会提请回购授权，彰显对公司信心。根据授权内容，董事会在以下情形，可酌情回购股份：1）减少注册资本；2）用于员工持股计划或股权激励；3）配合可转换债券、认股权证发行；4）为维护公司价值及股东权益所必需的其他情况，即符合以下条件之一，股价低于最近一期每股净资产（一季度为16.69元/股）或连续二十个交易日内股价跌幅累计达30%。回购总额不超过已发行股本的10%，资金来源主要为自有资金和及符合监管政策法规要求的资金。万科当前总市值为2881 亿元，在手货币资金为1733 亿元。本次提请尚需提交股东大会审议。

    从历史经验看，回购有利于提振二级市场信心。例如：中国恒大，2020 年5月累计回购4151.6 万股，5 月至今股价涨幅为15.6%，2018 年7 月累计回购1.41 亿股，7 月和8 月股价涨幅分别为8.3%和30%。世茂房地产，2018 年7月回购500 万股，7-8 月股价涨幅分别为8%和5%。万通地产，2020 年2 月至5 月，累计回购2250 万股，占公司总股本比例为1.1%，股价在此期间涨幅为63%。

    “A+H”双融资平台，带来的融资优势凸显。根据公告，董事会提请港股配股授权，配股数量不超过H 股的20%，发行价格折让不超过10%。目前H 股股份为15.78 亿股，占总股本的比例为 14%。2019 年3 月，公司曾成功配售2.63亿股H 股，配售价格为29.68 港元，配售所得款项净额为 77.8 亿港元。

    与深铁合作进一步加深。万科与深铁集团合作开发佛山地铁上盖项目，总建面48.1 万方，拿地总价为51.8 亿元，楼面地价为1.07 万元/平方米，项目位于佛山市南海区桂城街道，地理位置极佳，毗邻广州。预计未来双方在该项目投入建设资金不超过人民币60 亿元；按股权比例计算，万科需投入30.6 亿元，深铁投入29.4 亿元。

    董事会换届，延续平衡态势。董事会决议提名胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为非独立董事候选人（按姓氏拼音顺序）。从席位数量看，万科和深铁方面维持了3：3 的比例不变，延续平衡态势。

    投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.99 元和 4.59 元，以2020 年5 月15 日收盘价计算，对应的PE 为6.4 倍和5.5 倍，维持买入评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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