核心观点：

    央企物管旗舰，定位招商局保值增值平台。19 年末，公司历时9 个月的中航善达重大资产重组顺利实施，在资产重组后，招商积余制定了“12347”发展战略，同时完成了组织架构调整，设立两大事业群（物业BG、资管BG），未来或将推进城市公司的融合。2020 年是招商蛇口的资管年，根据蛇口年报，积余计划成为招商局资产保值增值平台、蛇口旗下轻资产运营服务平台以及招商蛇口产业数字化标兵。

    融合融效，物管业务业绩高增长。物业管理方面，上半年物管实现收入35.9 亿元，合并口径收入同比下降3%，物业收入确认口径的变化导致单位面积收入的下滑以及利润率水平上升，上半年物业毛利率11.2%，较19 年上升1.4 个百分点，上半年共实现物管净利润2.56 亿元，可比口径同比增长37%，净利润率为7.1%，其中中航、招商物业分别为7.55%、6.63%。三季度方面，根据三季度业绩公告，公司前三季度物管归母净利润同比多增2.5-3 亿元，根据我们测算，约为4.3 亿元，同比增长55%，增速高于上半年。其中招商物业前三季度实现扣非归母净利润1.57 亿元，完成业绩承诺（20 年1.82 亿元）的82%。

    聚焦城市运营，物业管理拓展新方向。招商积余累计获取5 个城市运营项目，除坪山项目外，其他4 个项目每年中标金额为1.48 亿元，管理总面积约1.8 亿平米。实现“政府主导、社会参与、源头治理”。

    预计20-21 年EPS 分别为0.49 元/股、0.62 元/股。我们预计20、21年归母净利润分别为5.2 亿元、6.6 亿元，低基数增速分别为82%、27%，对应20 年51xPE，21 年40xPE。合理价值方面，参考可比公司及公司历史估值水平，给予公司21 年合理估值50 倍PE，对应合理价值为31.20 元/股，给予“买入”评级。

    风险提示。物业外拓进展不及预期；社会用工成本上升，利润率下行。

更多精彩大盘资讯敬请期待！