老牌国资重大资产重组后成为地产全产业链集团中核心综合开发平台

上海地产集团是集土地储备、市政基建、旧城改造、城市更新、地产开发、保障房建设、地产流通、资产管理为一体的地产全产业链国有独资集团，本次重大资产重组将使中华企业成为其核心地产综合开发平台，目前已通过董事会预案，有望在 2017 年完成。

资源整合叠加经营效率提升，“强心针”促深蹲起步，未来前景看好

我们认为上市公司成为地产全产业链集团公司中的核心综合开发平台，承上启下，地位提升，后续将获得更多的资源支持和倾斜；商业巨头华润系和资本大鳄平安系加盟，将提升公司经营效率和存量运营能力， 从而形成稳定产品品质和较高毛利水平；同时在融资渠道拓展，融资模式创新，融资成本下降等方面都将出现改观；公司深蹲起步，重组行动的“强心针”使经营情况大幅改善并持续向好，2016 年营收同比增长 205%，2017一季度营收同比增长 42%，归母净利润同比增长 114%。

土地储备集中质量高，跟随上海全球城市建设具备较高增值潜力

土地储备丰富，具有较高的重估增值潜力，后续将跟随上海全球卓越城市的建设持续释放价值。重组完成后公司共有 37 个开发销售项目，总货值超过 1360 亿，其中上海项目货值占比超八成；同时持有近 40 万平方米的成熟经营性物业，绝大部分位于上海的核心区域。经保守测算重组后公司 NAV 值近 600 亿元，重组后每股 NAV 约为 8.93 元。

12 个月目标价 7.8 元 首次覆盖买入评级

我们预测公司 2017-2019 三年营收分别为 153.7 亿、 191.4 亿、 238.5亿（仅考虑重组前项目）， 三年 EPS 分别为 0.52 元、 0.77 元和 1.01 元，综合考虑给予目前公司合理估值 PE 为 15 倍， 12 个月股价目标为 7.8 元，首次覆盖给予买入评级。

风险提示

公司重组进展不及预期或出现重大调整

重组后经营能力及管理能力提升不及预期

房地产调控时间过长导致销售持续不及预期

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