华夏幸福 2002 年起步于固安从事园区开发业务，目前已成为全国产业新城开发及运营龙头，房地产千亿销售规模稳居全国十强。 公司自 2012 年上市以来公司保持每年 30%以上的业绩增速，是高成长白马价值股的典范，目前市盈率仅 10 倍，在近期蓝筹白马行情催化下有望获得估值修复。我们认为公司未来业绩仍保持高速增长， 主要由于： 1） 雄安新区开发建设和京津冀战略推进提速，公司充足的环京储备增值空间巨大，今年销售均价已大幅上涨； 2） 公司园区招商和运营能力优异，近年产业发展服务收入占比不断提升， 综合毛利率水平将保持高位； 3）异地复制在长三角已初见成效，嘉善项目成功树立标杆，并逐步进入业绩贡献期； 4）公司近期成立中国产业新城基金，标志轻资产步伐加快。 我们认为公司是地产板块成长特性最强而周期属性较弱的白马龙头房企，上调公司 2016-2018 年盈利预测分别为 2.94元、 3.86 元和 4.81 元，维持目标价 41.00 元，相当于 14 倍 17 年市盈率和10.6 倍 18 年市盈率，重申买入评级。

支撑评级的要点

受益京津冀产业转移，雄安新区红利可期。 2002 年公司起步于固安园区开发， 是成长于河北的领先产业新城运营商。 2013 年政府首提京津冀战略， 疏解非首都功能； 2017 年政府宣布设立雄安新区， 定位比肩上海浦东和深圳，预计建设提速在即。 公司坐拥大量优质环京储备， 区位优势明显， 拟开发储备建面近 1,000 万平米，在建面积 2,400 万平米， 园区综合项目开发和运营经验充足，有望持续受益雄安新区建设推进。

高成长价值白马典范，服务占比持续提升。 公司自 2012 年以来公司保持每年 30%以上的业绩增速，是高成长白马价值股的典范， 2017 年 1-9 月公司分别实现收入和归母净利同比增长 21%和 35%。近年来公司积极调整业务结构，淡化地产开发属性：产业发展服务收入占比从 2013年的 11%上升至 2016 年的 20%， 2017 年上半年收入同比大增 81%，使公司综合毛利率维持高位。 公司地产销量短期虽然受到限购政策影响，但前三季度销售均价 1.6 万元/平米同比大增 30%，体现优质储备的升值空间。

异地复制初见成效，探索产业新城基金模式。 2014 年公司开始拓展京津冀外省园区业务，目前异地复制已在长三角初见成效： 预计 2017 年浙江嘉善和安徽来安区域销量均有望突破百万平米合计占比超 20%， 杭州和南京事业部销售额也有望破百亿， 产业发展服务中非京津冀收入占比超过 40%。 另一方面， 10 月公司作为 GP 拟合作成立中国产业新城基金，基金总规模 75 亿公司出资 25 亿，主要投向产业固安新城开发和目标企业股权投资， 积极探索轻资产化开发模式。

评级面临的主要风险

环京区域地产调控超预期，异地园区开发进度慢于预期。

估值

考虑到公司京津冀储备的增值空间、产业服务收入占比提升和长三角项目进入业绩贡献期，我们上调公司 2016-2018 盈利预测分别为 2.94 元、3.86元和 4.81 元，维持目标价 41.00 元，相当于 14 倍 17 年市盈率和 10.6 倍 18年市盈率，作为 A 股成长白马典范，重申买入评级。

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