事件。2021 年,公司实现营业收入138.72 亿元,同比下降4.16%;实现归母净利润43.11 亿元,较2020 年度增长7.45%。公司按每10 股向全体股东分配现金红利人民币5.35 元(含税)。

    分项目看,2021 年,公司房地产销售收入49.7 亿元,同比降低22.9%;房地产租赁收入34.5 亿元,同比上涨9.86%;物业管理收入18.7 亿元,同比增长11.7%;酒店业收入1.26 亿元,同比增加62.6%;投资性房地产转让收入8051 万元,同比下降2.99%;金融业收入29.4 亿元,同比增加17.0%。

    根据公司2021 年披露:(1)2021 年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计38.63 亿元;实现各类房产销售现金流入合计57.6 亿元;合并报表范围内实现18.66 亿元物业管理收入,同比增加11.7%;金融业务实现收入29.4 亿元,同比增加21.2%。(2)2021 年,公司续建项目13 个,总建筑面积179.76 万平方米;竣工项目6 个,总建筑面积33.43 万平方米。(3)公司长期持有物业出租毛利率为75.77%;房地产销售毛利率为81.53%,金融业务毛利率为82.45%。

    2022 年,公司计划房地产业务总流入131.61 亿元,总流出138.93 亿元。金融业务总流入35.96 亿元,总流出93.63 亿元。2022 年,公司计划竣工项目2 个,总建筑面积19 万平;续建项目11 个,总建筑面积161 万平。

    公司合并报表范围内有息负债(陆金发仅包含其母公司有息负债)2021 年末余额为506.15 亿元,占2021 年末公司总资产的41.87%,较上年末438.65亿增加15.39%。

    投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“ 优于大市”评级。公司构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局,聚焦浦东“五大倍增行动”,深度参与浦东各新兴区域的蓬勃发展,在深耕细作陆家嘴金融城的同时,围绕“金色中环”,推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2021 年,公司持有的在营物业面积为289 万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。我们预计公司2022-2023 年EPS 分别是1.15 元和1.36 元,给予公司2022 年10-13 倍动态PE,对应的合理价值区间为11.5-14.95 元,给予公司“优于大市”评级。

    风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

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