本报告导读：

    　　公司业绩符合预期，利润率随行业下行，公司净利率下滑至1.0%。公司处于去杠杆缩表阶段，当前依然两道红线。2022 年销售目标保守，预计将继续加快结算进度。

    　　投资要点：

    　　维持“中性”评 级，维持目标价5.32元。我们调整公司2022~2023年业绩增速至72%和39%（原为46%和26%），预计2024 年为51%。因为利润率持续受挤压，调整公司2022~2023 年EPS 至0.46 和0.64 元（原为1.11和1.40 元），预计2024 年EPS 为0.97 元。公司作为北京国企，享受地产板块估值修复。维持目标价5.32 元，维持“中性”评级。

    　　房地产业务结算提速，带来营收快速提升。2021年公司实现营收678.0亿元，较2020 年增长53%；归母净利润实现6.9 亿元，下降78%。其中，房地产业务实现营收668.5亿元，增长54%；酒店物业经营等业务实现营收7.1 亿元，增长22%。公司房地产开发业务结算提速，2021 年结算258 万方，较2020 年增长45%。

    　　公司业绩符合预期，存货跌价减值准备带来净利润率大幅下行。公司整体毛利润率下行至19.8%，较2020 年下行8.1pcts。公司净利润率下行至1.0%，较2020 年下行6.1pcts。一方面因为计提10.8亿元的存货跌价准备和1.4亿元的应收账款类坏账损失；另一方面也因为前期高地价和限价影响带来的利润率受挤压，随行业利润率下行。

    　　公司依然处于去杠杆缩表阶段，2022年销售目标保守。公司计划2022年实现销售金额1080 亿元，销售面积380 万方，较2021 年分别下降6%和3%。公司依然有两档红线，2022年继续处于去杠杆阶段，预计将继续提升结算速度，继续处于缩表区间。

    　　风险提示：利润率修复低于预期，其他业务发展不及预期。

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