代销行业龙头地位稳固， 行业趋势“ 强者恒强” ，预计未来市场占有率持续提升。 作为境内首家登陆 A 股市场的房地产综合服务商， 公司 2016 年代理销售额达 5108 亿元，市场占有率达 5.2%， 龙头地位稳固。 我们认为代销行业集中度在未来仍有上升空间，龙头企业将通过规模化经营、数据信息上的显著优势不断提高市场占有率。世联行作为业内领导者，2017 年积极拓展全国化布局，累计进入二十多个三四线城市，未来代销业务收入稳中有升。

互联网+业务蓬勃发展，打造代理销售商 O2M 平台，贡献强劲增长动力。 公司依托多年经营积累下来的客户、经纪人资源，着手打造了连接经纪人、开发商与公司的“ 互联网+“ 三方综合服务平台。其主要盈利模式是借助大数据实现购房者团购看房， 并最终向开发商收取团购费用、 并给予地产经纪人佣金。 2017 半年度公司互联网业务实现营收 9.2 亿元，同比增长 61%，占总营收 28%， 已经成为了公司第二大收入支柱和最强劲的业绩增长动力。

拓宽服务端口，转型地产金融，打造多样化场景服务。 公司顾问类业务向“咨询+实施”模式转型，预期拓宽业务窗口，并通过资产地图、资产数据与策略等新服务为大资管业务提供支持，从而达成公司内部的集团效应。公司积极发展地产金融服务，结合自创的“世联集”互联网平台开展 P2P 平台业务， 2017 年公司结合移动端平台推出了短期资金融通服务， 2017 贷款余额显著上升至 33.0 亿元，较期初增长 187.3%。

“红璞” 品牌抢滩长租公寓蓝海，未来租金增长率、管理效率是盈利关键。 2017 半年度公司资产管理业务总收入达 3.3 亿元， 通过基础物管、公寓运营、小样社区等分支构建大资管服务网络。 其中“红璞”长租公寓业务截至目前布局 27 个城市，签约公寓间数超 5 万间，2017 半年度收入 0.67 亿元，同比增长 495%。 公司作为多元业务协同发展的龙头地产服务商，在房源获取、 运营管理、 租客信息、金融服务、 资本支持等方面都有显著优势，据测算产品平均溢价率可达 70%（相对周边二手房租金）。据申万宏源地产测算，包租模式下公司长租公寓项目 IRR 约为 12.1%；若管理效率提升至人均管理 200 间或租金增长率上升至6%，则实际 IRR 可分别上升至 13.2%/15.0%，可见未来管理的规模效应、租金稳步增长将是公司长租公寓业务拓展的关键利好。 在中性假设下， 2017-19 年公司实际在管公寓数为3.5/7/11.3 万间， 2018 年将进入营收爆发期；公寓装修成本按 5 年摊销，第 6 年起公寓净利润率可达 14%以上。

投资评级与建议： 首次覆盖，给予增持评级，目标价 11.85 元。 我们预计公司 2017-19年实现营业收入 79.0/104.7/133.0 亿元，营业收入增速为： 26.0%/32.5%/27.1%。预计2017-19 年实现归母净利润 9.9/12.8/16.1 亿元，净利润增速 32.3%/29.0%/26.0%，对应 EPS 分别为 0.48/0.62/0.79 元。按照可比公司相对估值法给予公司 18 年 19 倍 PE，对应目标 11.85 元， 昨日收盘价 10.12 元， 给予增持评级。

风险提示：房地产调控趋紧；长租公寓业务推进不达预期；金融业务监管风险

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