注入优质项目股权，维持“买入”评级

    公司12 月16 日发布定增预案，拟以15.06 元/股的价格发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油（集团）有限公司24%股权、招商实业2.89%股权，配套融资规模金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100%。我们认为，此次定增强化公司优质项目储备，引入战投加大协同空间。我们维持2022-2024 年EPS 分别为1.00/1.12/1.24 元的盈利预测，参考可比公司2023 年12.5 倍PE 估值（Wind 一致预期），公司融资优势显著，本次定增的筹划反映集团优厚的资源及其对公司的支持，加大未来成长空间，我们认为公司2023 年合理PE 估值为17.5 倍，目标价19.60元（前值15.00 元，2022 年PE15x），维持“买入”评级。

    收购对公司的影响：提升前海项目持股比例至42.99%收购前，深圳南油为招商蛇口控股子公司（持股比例为76%），招商蛇口收购深圳南油24%的股权意味着实现对深圳南油的全资控股。深圳南油直接持有招商实业32.89%股权，此外，其参股公司前海平方还持有招商实业34.17%股权。本次对深圳南油的股权收购，加上对招商投资所持有的招商实业2.89%股权的收购，共可增持招商实业13.65%股权。而招商实业持有前海蛇口自贸投资发展50%股权，因此本次收购意味着招商蛇口增持前海项目6.83%股权，拥有前海片区开发的股权可从36.17%提升至42.99%。

    前海项目土地价值超千亿，待规划资源丰富

    前海项目合作范围为前海蛇口自贸片区合计2.9 平方公里土地，根据2019年12 月公司公告，经过双方增资，前海开发项目合计用地面积约80.62 万方，总建面约455 万方。根据目前已规划的项目测算，提升股权比例对应计容建面31.1 万方。据公司官网披露，前海项目土地价值超千亿，同时深具发展潜力。从土地面积来看，已规划土地面积仅占前海项目合作范围的27.8%，且随着2021 年前海片区扩围，未来有望持续为公司提供优质项目。

    项目开发提速在即，看好公司逆势成长空间

    我们认为前海项目开发有望提速。据公司中报，截至2022 年6 月底尚有约390 万平方米的项目未开工，开工率仅14%。据前海蛇口官网消息，前海深港服务城已开启规划调整工作，我们意味着这将推动项目开发提速。同时此次引入深投控作为战投，加大未来协同空间。“第三支箭”及国央企整合的背景下，公司积极推动重组，我们认为体现了公司扩充资本实力、进一步成长的决心，也与公司今年来积极投拓的态度相互印证。我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合机遇的能力。

    风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。

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