7 月销售同比降幅扩大，补充核心城市优质资源，维持“买入”评级万科发布2023 年7 月经营简报，销售同比降幅扩大，单月新增7 宗开发地块。

    　　公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应PE 估值分别为6.5、5.7、5.3 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售金额同比降幅扩大，维持行业第二排名公司7 月实现合同销售面积169.9 万平米，合同销售金额220.5 亿元，同比分别下降21.5%、34.6%（6 月分别下降18.6%和23.4%），销售同比降幅扩大。1-7 月累计实现合同销售面积1467.0 万平米，合同销售金额2259.8 亿元，分别同比下降2.7%、9.2%。在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。受7 月楼市整体销售低迷影响，公司单月成交数据环比继续下滑。我们认为公司拿地强度稳定，布局城市能级较高，随着行业政策改善，全年有望维持现有市占率和行业排名。

    　　补充核心城市优质资源，单月新增7 宗开发地块公司7 月拿地积极，新增加7 宗开发地块，总权益建筑面积64.5 万平米，总权益地价65.4 亿元，金额权益比为63.2%。1-7 月公司累计获取23 宗开发项目，对应累计拿地建筑面积368.8 万平米，同比增加5%，累计拿地金额571.3 亿元，同比增加24%，拿地金额占销售金额比重25.3%。从拿地结构看，聚焦于一二线城市，其中一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为45%、49%、6%。

    　　公开市场融资畅通，首期公司债成功发行

    　　公司7 月公开市场融资畅通，新增融资金额44.9 亿元。其中包括成功发行2023年首期公司债，发行金额20 亿元，票面利率3.1%；一笔中期票据金额为20 亿元，利率为3.07%；一笔ABS 金额为4.9 亿元，利率2.75%。全年累计发行债券126.8 亿元，票面利率不超过3.11%。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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