公司是张江科学城的开发主体，具有上海市国资背景。公司产业运营服务能力出众，伴随张江科学城共同成长，同时通过产业投资布局重点行业，并通过895孵化器培育众多科技企业，能够享受产业发展红利。2021 年以来，政策持续扩大张江科学城规划面积，放宽产业综合用地的规划限制，也对公司成长有一定帮助。中长期而言，公司最重要的优势是张江区域的产业集群优势，其存量资产也有持续盘活的可能性。

    　　国资背景的产业综合运营平台，产业集聚效应使园区脱颖而出。公司是上海市浦东新区国资委下属的园区开发商，近年来加速实施由地产运营商向产业综合运营平台的转型。在当前产业园区同质化供给增加、需求相对疲弱的背景下，公司深耕的园区主要服务集成电路和生物医药等具备广阔前景的新兴产业，公司园区的经营表现要明显好于整个行业。

    　　公司经营稳步上升，融资渠道通畅。2023 年前三季度，公司的营业收入为17.5亿元，同比上升7.1%；毛利润为11.5 亿元，同比增长16.2%，毛利率为65.9%，相较2022 年全年增长3.8 个百分点；归母净利润为7.6 亿元，同比增长3.6%，归母净利率为43.7%。公司整体经营情况处于稳步上升通道，盈利能力有所提升。公司融资渠道通畅，2023 年至今通过多元化的融资手段合计募集资金53亿元，2022 年公司综合融资成本为3.3%，同比下降29BPs。

    　　立体的产业投资体系，分享产业发展红利。公司以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。截至2023 年6 月末，公司累计产业投资规模已达87.13 亿元，895 孵化器采用“先孵后投，孵投联动”的方式，孵化了众多科技企业。2020-2022 年是公司对外股权投资高峰，总计投资47 亿元，其中不乏受国家政策重点支持的高精尖企业，覆盖集成电路、生物医药、人工智能等行业。

    　　随着投资企业的不断发展，公司也借此分享产业发展红利。

    　　开发运营并重，REITs 平台助力盘活存量资产。公司的业务以房地产销售和租赁为主。2023 年前三季度，公司销售业务收入为9.6 亿元，同比下降9.0%；租赁业务收入为7.7 亿元，同比增长35.7%。预计随着未来三年公司竣工加速，公司销售和租赁业务规模有望稳定增长。公司产业运营服务能力出众，可以为园区内企业提供全生命周期的配套服务，张江板块产业集聚效应明显，租金和出租率均处于上海领先水平。2023 年6 月，张江产园REIT 扩募落地，也助力公司资产盘活。

    　　园区发展空间宽广，政策带来新的发展机遇。2021 年7 月，上海市政府发布《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，将张江科学城规划面积由95 平方公里扩大至220 平方公里。2023 年7 月，上海市规划资源局、浦东新区政府、上海科创办共同印发《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》，政策重点推出新型产业用地（M0 用地），允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合配置。政策释放了张江科学城的弹性规划空间，同时也为存量项目改造带来了可能。

    　　风险因素：竣工及售价波动导致销售收入结转产生波动风险；租金及出租率可能下滑导致租赁业务收入不及预期的风险；投资收益可能波动的风险；存量资产盘活进度不及预期的风险；新型产业用地（M0 用地）政策落地进度不及预期的风险。

    　　盈利预测、估值与评级：公司是张江科学城的开发主体，具有上海市国资背景。

    　　公司产业运营服务能力出众，伴随张江科学城共同成长，同时通过产业投资布局重点行业，并通过895 孵化器培育众多科技企业，能够享受产业发展红利。

    　　2021 年以来，政策扩大张江科学城规划面积，并在张江科学城试点M0 用地，释放公司未来成长空间。公司持有资产优质，成功发行张江产园REIT，打通资产投融管退闭环。考虑公司在建项目预计将于未来三年内陆续竣工，可销售资源充足，出租物业规模有望持续增长，我们看好公司的长期投资价值。我们预计公司2023E/24E/25E 的EPS 为0.66/0.72/0.83 元/股。考虑到公司通过产业投资持有多个未上市企业的部分股权，我们暂时难以准确评估这部分股权的价值，暂时不给予公司估值评级。

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