公司近况

    华夏幸福披露2020 年6 月下属公司获得土地使用权的公告，我们更新公司观点如下。

    评论

    拿地端持续提速，新业务取地积极。公司上半年新增土储面积/金额471 万平/242 亿元，分别同比增长13%/96%（根据月度公告整理），平均楼面价同比增长74%至5128 元/平，主要因公司于核心城市新增商办项目，拿地能级明显提升，1H20 一二线城市拿地金额占比大幅提升至75%（去年同期24%）。公司上半年取得南京大校场、武汉中北路、哈尔滨松北新区、广州白鹅潭产业金融服务创新区等多个商办项目，北京丽泽平安幸福中心A 座主体结构完成封顶，新业务拓展和开发积极推进。

    销售整体仍疲弱，全年产发收入有望延续增长。公司上半年合同销售金额同比下降38%至395 亿元（克而瑞口径），其中第一季度和第二季度分别同比下降51%和27%。我们认为公司销售同比下降主要因推货不足，且产业园区结算收入未实现明显增长。全年维度上看，我们预计公司房地产销售增速可能仍承压（2019 年1029 亿元）；受益于超2000 亿元未落地园区投资额的陆续结算，产发收入有望录得增长。

    杠杆率料延续下行趋势，融资渠道多元畅通。公司1Q20 末净负债率201%，较年初下行6 个百分点，我们预计至年末净负债率有望控制在200%以下。年初至今公司发行两笔中期票据融资15 亿元，其中2+3 年期和3+2 年期票面利率分别为5.17%和5.50%。公司公告拟以永续保债形式向平安养老融资不超过50 亿元，并拟在境外发行不超过20.5 亿美元的债券补充资金。

    估值建议

    维持盈利预测不变。公司当前股价交易于4.4/3.5 倍2020/2021e市盈率。维持跑赢行业评级，上调目标价11%至22.46 元（除权除息后价格），主要因市场风险偏好上行。新目标价对应5.0/4.0倍2020/2021 年目标市盈率和13%的上行空间。

    风险

    新冠疫情影响范围及幅度超预期；融资政策超预期收紧；主要布局城市调控政策超预期收紧。

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