一个年收入超过10亿元的物业公司值多少钱？在如今火热的二级市场，市值轻松上十亿元，但在富力地产(2777.HK)大股东李思廉和张力看来，3亿元足够了。

　　日前，富力地产发布了一笔看似金额不大的关联交易公告，公司以3亿元将广州天力物业发展有限公司(下称“天力物业”)出售给了公司实控人李思廉和张力持有的广州富星投资咨询有限公司(下称“富星投资”)。

　　关联交易规模不大但天力物业并不简单，富力地产的物业管理业务主要就由天力物业负责。众所周知的是，物业公司正在成为房企的第二条赛道，房企分拆物业上市已经蔚然成风，且无一例外受到资本的追捧。

　　富力地产以区区3亿元的价格将物业公司剥离，谁吃亏、谁受益一目了然。不仅如此，富力地产此前还曾出资近3000万元购买大股东的游艇。一买一卖都宣称是为了公司主业，大股东能“拯救”富力地产逐渐失速的销售？

　　物业公司卖出白菜价

　　富力地产日前公告，2020年1-5月，公司实现权益合约销售约365.5亿元，较上一年同期的442.3亿元下降近20%。即使是5月份，富力地产的合约销售勉强与上年同期基本持平，但与行业百强平均两位数以上的单月增速仍相去甚远。

　　出售物业公司似乎没有给公司带来立竿见影的效果。在此之前，富力地产发布关联交易公告，披露了公司与大股东李思廉和张力之间的一系列关联交易，富力地产向两位创始股东出售物业公司一事浮出水面。

　　此次公告的关联交易一共有3笔，首先是在2019年12月底，富力地产将两家公司-大同恒富物业服务有限公司和天津华信物业管理有限公司全部股份出售给了李思廉及张力分别持股50%的富星投资，富力地产出售两家物业公司分别获得了500万元。

　　4个多月之后重头戏来了，富力地产以3亿元继续向富星投资出售天力物业100%股份。如果说以500万元分别出售大同和天津两家物业公司并没有太大影响的话，天力物业就不简单了。

　　公告显示，天力物业及其附属公司主要为富力地产位于广州、北京和上海等地开发的物业项目提供服务。这3家物业公司已管理总计224个富力地产于多个城市(包括广州、北京、上海及天津)开发的总建筑面积约为7000万平方米的物业项目。

　　无论是从哪方面讲，天力物业都是这3家中的核心。北上广一线城市的物业在其手中，而且更为关键的是，天力物业就是富力地产最重要、最核心的物业公司。

　　之所以这样讲，是因为7000万平米的物业面积虽不是富力地产开发面积的全部，但也已经是绝大多数了。

　　以最近10年为例，2010-2019年，富力地产累计的权益协议销售面积约为5274.4万平方米。需要说明的是，富力地产没有大规模的少数股东权益和联营企业占比，仅有部分合营企业，因此公司协议销售中属于合作方的并不多，权益销售可大略看做公司的开发规模。

　　显然近10年的签约面积是不够7000万平方米的，除了富力地产更早之前的项目积累也不排除天力物业可能已经开展的收购和对外品牌输出，公司达到了约7000万平方米的管理规模。

　　天力物业成立于1997年12月。富力地产的公司债募集书显示，公司物业管理业务主要由天力物业负责，后者为公司旗下住宅和商业产品提供售后及租后管理服务。

　　天力物业目前管理的区域不仅包括北上广一线城市，重庆、成都和沈阳等10余个城市也由其负责，甚至部分海外项目也是天力物业的“势力范围”。按照富力地产的介绍，天力物业“已发展成为国内规模领先、兼具优质服务及品牌形象的物业管理公司之一”。

　　关联交易公告显示，2019年，天力物业实现税后盈利5418万元，在此前的2018年亏损2151万元。对于天力物业的收入，公告并未透露。按照3亿元的出售价，市盈率不足6倍。

　　富力地产的公司债募集书却有介绍。根据募集书，2018年，天力物业实现营业收入 12.43亿元，净利润1501万元。需要说明的是，公司债募集书中披露的天力物业2018年盈利情况与关联交易公告中披露的亏损并不相同。

　　随着富力地产交付面积的持续增加，天力物业的营收有望进一步增长。无论2018年盈利还是亏损，公司2019年的净利润都有了大幅增长。就在此时，大股东选择“收割”天力物业。

　　仅从收入上讲，由于仅仅知道天力物业2018年的营收，在港上市的物业公司中，2018年营收在10亿元左右的有4家物业服务公司，2019年营收涨幅最小的一家超过了30%，最高的一家收入近乎翻倍。

　　富力地产2019年确认的建筑面积较上一年增长36%至830万平方米，与之相伴的物业公司收入又该有多少涨幅呢？即便上涨20%左右，天力物业的收入或将接近15亿元了。

　　房企分拆物业公司上市是当下的热门，基本面较差的物业公司也轻松获得20倍以上的估值，优质物业公司估值更是在50倍以上。收入过12亿元，利润正加速释放的天力物业又该价值几何呢？在富力地产大股东李思廉和张力眼中，就值3亿元。

　　以A股上市的南都物业(603506.SH)为例，2019年净利润为1.13亿元，目前市值约为38亿元，市盈率超过30倍。天力物业不足6倍市盈率的出售价，堪称白菜价。

　　接盘游艇为哪般？

　　大股东把上市公司当唐僧肉可不止这一次。

　　核心物业公司以3亿元的价格卖给了大股东李思廉和张力，李思廉也没有“亏待”富力地产。在此之前，富力地产花费近3000万元从李思廉手中买下一艘游艇。

　　富力地产的公司债募集书显示，在2018年年初，为“提供便捷的交通以接待公司宾客”，富力地产向李思廉购买其持有的相关游船之所有权益，转让价格为2901.96 万元。

　　以近3000万元的价格买下李思廉的一艘游艇，是为了便捷地接待宾客？公开信息显示，豪华私人游艇价格动辄以千万元起，富力地产以近3000万元的代价买来一艘“二手游艇”，能为公司带来多少实实在在的收益呢？

　　游艇已经花费近3000万元买下了，李思廉不用关心游艇的问题了。那么出资买下的游船真的能为公司接待客户提供便利吗？理论上这样的高规格服务应该可以提升富力地产的品牌形象，只是有多少宾客获得了公司豪华游艇的接待，富力地产就没有下文了。

　　李思廉一艘二手游艇能卖到近3000万元，富力地产一家年收入远超10亿元的物业公司仅值3亿元，这样的关联交易究竟谁在受益，投资者会给出清晰的答案。

　　以合计3.1亿元出售天力物业等3家物业公司时，富力地产称，“物业管理业务具有轻资产、劳动力密集和服务导向的特征，与本集团的核心业务相比，其需要不同的管理技巧、能力以及发展战略，当前物业管理业务对公司整体利润贡献有限。”

　　出售物业可以使公司专注于其核心业务，并能将出售所得用于其核心业务；购买游艇可以方便接待客户。一顿操作之后，富力地产迎来的是评级的下调。

　　就在不久前，穆迪将富力地产的企业家族评级由“Ba3”降至“B1”，展望为“负面”，这“反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧”。

　　年报显示，2019年，富力地产的借款达到了1971.4亿元，其中一年以内的借款达到622.71亿元，同期公司的现金为384.4亿元，富力地产需要借新债来为即将到期的债务提供资金。

　　2019年，富力地产权益协议销售为1382亿元，较2018年微增5%，2020年1-5月降幅显著高于百强房企的平均水平。销售逐渐失速、到期债务高企，剥离了核心物业公司的富力地产能迎来转机吗？

（文章来源：证券市场周刊）