美的置业在2021年保持了相对稳健的增长，一二线城市贡献了主要销售业绩。公司管理层预计长三角、大湾区将在下半年迎来压制性需求释放，布局仍将向高能级城市集中。

　　3月28日，美的置业(3990.HK)发布财报，公司2021年合约销售额1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，分别同比增加8.7%和5.8%。去年初定下的1500亿元销售目标完成率为91.4%。

　　营收与核心净利润保持上升态势，但归母核心净利润出现下滑。公司全年营收737.03亿元，同比增长40.4%；年内核心净利润同比增加13.6%至54.57亿元；公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，同比下降9.5%。公司每股分红1.6港元。

　　美的置业的土储集中在高能级城市。财报显示，土地储备的总建筑面积达4952万平方米，其中权益土储面积2716万平方米，二线及以上土储占比66%。同时，二级及以上城市的销售金额占比为78%，报告期内公司销售均价同比增长3%至11657元/平，销售回款率为78%。

　　2021年下半年以来，房地产调控政策收紧，多家房企债务风险暴露，各地楼市表现低迷。去年底至今年初，信贷政策有所放松，二三线城市陆续出现降首付等刺激购房政策，但楼市修复尚不明显。

　　长三角、大湾区和华中地区是美的置业的重仓区域。公司执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩会上表示，受到经济下行、疫情反复以及有效政策落地时间等因素影响，公司对区域市场很难预判。不过，在长三角、大湾区，去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累，预估会在今年二季度或下半年释放一部分；华中区域会出现分化，武汉、长沙基本面还不错，下半年有望复苏，郑州、南昌土地供应量比较大，且需求不振，可能使市场修复的时间略微长一些。

　　并购项目也会向高能级城市倾斜。董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，公司并购首先着眼于自己合作的项目，尤其是合作方出现问题导致项目进展不顺利的。并购策略方面，将在高能级的城市收购，例如南京、长沙、重庆、天津等，在低能级的城市退出，例如柳州、岳阳等，逐渐提高权益占比。去年第四季度以来公司共有13个项目的股权收购，但对集团头寸的占用只有4亿元左右，因为盘活了一部分项目存量共管资金，并且有并购贷协助。

　　“我们会逐步聚焦到25个左右的城市，先保证存量有合理的周转率。将来的土地机会有很多，土地竞争强度减弱也是必然的趋势。我们会将投资金额控制在40%销售回款以内，把权益比提高到75%以上，逐步减少合作，并慎重选择合作方。”郝恒乐称。

　　美的置业计划在今年内实现“三道红线”全部转绿档。截至2021年末，公司净负债率大幅下降至46.3%，现金短债比提升至1.7，剔除预收款后的资产负债率下降至72.1%，最后一条仍高于70%的要求。

　　财报显示，美的置业有息负债总量为563亿元，其中一年内到期有息负债为153亿元；集团持有现金总量约342亿元。加权平均融资成本下降至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。

　　值得一提的是，美的置业在2月份发行了15亿中票，发行利率为4.5%。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。

　　“我们上市之初有20多家合作银行，现在只有7-8家，合作银行的集中对资源获取是非常有帮助的。去年下半年行业出现危机时，银行资源是紧张的，但是美的置业的开发贷一直是充裕的，我们也最早恢复到按揭额度上来。”公司执行董事兼首席财务官林戈表示，美的置业境外融资的渠道主要依靠银团和双边贷，没有发美元债。

　　此外，美的置业也在谋求多元化发展，旗下睿住智能始终专注智慧场景的科研创新。郝恒乐表示，智能化板块是除主业以外增长潜力最大的业务，其服务内部项目按照市场化规则，同时服务大量第三方企业。2021年合同量超过11亿元，会计交付收入达8亿元，同比增速均超40%，盈利能力也比较好。预计2022年将贡献会计收入超10亿元。

　　“行业正在快速出清，越来越多的高杠杆高负债企业出现大量违约，我们坚定认为未来房地产行业参与者会快速减少，能够留下来的国企或者信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少内卷，未来供需结构会得到更好的改善。”郝恒乐表示。

　　美的置业股价受到提振，截至发稿报每股15.8港元，涨9.87%。

（文章来源：证券时报·e公司）