原标题：恒大“危”“机”并存

　　3月 31 日，中国恒大发布 2020 年度业绩报告。5072.5 亿元的营收规模，让其在一众房企中位列第一。而 3 个月前研究机构克而瑞抢先放出的房企年度销售榜单中，恒大也以 6690.3 亿元的权益销售额拿下又一个第一。

　　盛名之下，恒大依旧为债务所累，截至 2020年末，依旧“三道红线”全踩。管理层在 3 月 31日当天举行的业绩会上表态，公司将在未来 3 年开足马力降负债，在 2022 年 12 月 31 日前全面达到监管要求。

　　而另一方面，恒大集团董事局许家印同日也在业绩会表示， “完成从地产向‘多元产业 + 数字科技’的转型后，恒大已具备崭新的发展逻辑。”

　　开足马力降负债

　　根据 2020 年业绩数据计算，恒大集团净负债率约 152.8%，剔除预收账款后的资产负债率约76.7%，现金短债比约 0.47，“三道红线”归类仍在“红档”。依据新的融资监管要求，未来“红档”房企将不得增加有息负债，这对多年来一直以高杠杆运行的恒大来说不可谓不拖累。

　　不过，相较 2019 年末的指标，恒大负债水平在过去一年已经有了明显改观。此前在 2019 年末，恒大净负债率约 183.1%，剔除预收账款后的资产负债率约 82.7%，现金短债比约 0.4。具体到债务规模上，自去年 3 月提出新发展战略以来，恒大有息负债下降 2000 亿元。此外通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式还增加权益 888 亿港元，负债结构有所优化。

　　首先在现金回笼方面，凭借销售增长与回款力度，恒大在去年全年实现合约销售额 7232 亿元，同比增长 20.3%，实现销售回款6531.6 亿元，同比增长 38.5%，回款率约 90.3%。

　　其次多个业务板块竞相引入战投、配股也为公司纾解了部分债务压力。去年，恒大物业引入战投235 亿港元，上市募资 140.8 亿港元 ；恒大汽车两次配股 300 亿港元 ；中国恒大配股 43 亿港元 ；房车宝引战 163.5 亿港元。

　　恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上表示，未来 3 年，恒大仍将开足马力降负债，目标是有息负债至 2021 年 6 月 30 日将降至 5900 亿以下，2022 年 6 月 30 日降至 4500 亿以下，2023 年 6 月30 日降至 3500 亿以下。

　　针对“三道红线”，恒大计划在 2021 年 6 月30 日将净负债率降至 100% 以下，2021 年 12 月31 日现金短债比达到 1 以上，2022 年12 月 31 日将资产负债率降至 70% 以下，全面达到监管要求。

　　与此同时，恒大也将减少拿地。夏海钧称，未来两年，恒大可售住宅土储总规模计划年均再下降1500 万平方米，控制在 2 亿平方米左右，保持在合理水平。此外，2021 年，恒大计划用自有基金偿还今年到期的所有境外债务。

　　疫情高压下，折扣组合促销售与同梯队房企相比，恒大负债规模较大，但销售业绩也展现出了更强劲的涨势。年报数据显示，截至 2020 年 12 月 31 日，恒大集团合约销售额 7232 亿元，同比增长 20.3% ；合约销售面积8085.6 万平方米，同比增长 38.3%。

　　在营收利润方面，则呈现出增收不增利的局面。

　　2020 年恒大实现营业收入 5072.5 亿元，同比增长6.2% ；实现毛利润 1226.1 亿元，同比下降 7.77% ；毛利率为 24.2%，同比下降3.67 个百分点 ；实现净利润 314 亿元，同比下降 6.4%，归母净利润80.76 亿元，同比下滑 53.3%。

　　其中，针对归母净利润同比腰斩，恒大解释称，这是因为去年 1300 亿战略投资者部分退出、分走利润所致，只会造成一次性影响，该项指标会在未来持续改善。有市场分析人士向财经新地产指出，恒大目前的利润下滑也是由于其在 2016-2017 年因误判房价调控走势而高价获取的土储集中到去年结转的结果。并且根据地产开发周期预测，未来 1-2年内恒大的毛利率表现或许也不太过乐观。

　　而在 2020 年至目前，恒大还为市场开出了愈发大方的折扣力度。去年受疫情影响，已多次祭出促销组合拳，从 2 月 13 日开始，线下销售还未恢复时恒大就以线上售房作为重要窗口，多次调整销售政策，以价换量。在“金九银十”传统销售旺季，恒大再推促销组合拳，全国楼盘实行七折优惠，叠加多重额外折扣让利。

　　一系列促销活动或可助恒大业绩再上一层楼，但让利之后的利润率表现也需引起警惕。

　　多元化谋求上市

　　虽然恒大集团的负债规模与销售规模还需经历更长一段时间的磨合，但从多元化业务角度来看，管理层似乎信心十足。许家印在2020 年业绩说明会上表示，“完成从地产向‘多元产业 + 数字科技’的转型后，恒大已具备崭新的发展逻辑。”

　　根据许家印的介绍，新恒大的产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，目的就是构建科技数字闭环，为数亿客户提供全方位服务。具体来看，包括恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉，未来这些业务会逐步分拆上市。

　　其中，恒大物业已于 2020 年 12 月上市。截至今年 2 月底，其合约面积约 6.79 亿平方米，在管面积约 4.13 亿平方米，预计到今年底将分别突破 8 亿和 6 亿平方米。

　　新能源汽车方面，许家印表示，恒大汽车现已同步研发 14 款车，已发布 9 款，将打造“车家合一”的智联移动空间。

　　此外，许家印还透露，为实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业，恒大已购回恒大冰泉49% 股权，下一步要筹划上市。

　　而在这些业务板块之外，去年横空出世的“房车宝”堪称恒大多元化的 C 位。夏海钧表示，集团在恒房通的基础上，意图将它打造成为全球最大房车线上线下交易平台。去年房车宝在全国并购近5 万家门店，业务覆盖 229 个城市，全民经纪人有2129 万人，销售规模达 1.2 万亿元。并且房车宝一家平台，去年为恒大拉来了超过 160 亿港元战投。房车宝融资中也有规定显示，房车宝在集团与投资方进行股权交割后，需在 12个月内完成合资格上市，否则每一投资方有权要求相关义务方(包括中国恒大集团等)以该投资方支付的原始代价加溢价 15% 回购投资方所持房车宝股份。

　　也就是说，如果房车宝未能在一年内上市，那么这部分融资还有可能转化为恒大的债务。因此放眼未来，恒大可算是红线承压与多元化机遇并存，“三道红线”的指针或在达标与新增之间摇摆。

　　不过最新数据显示，今年 1 至 3 月，恒大有息负债已下降 425 亿元，超额完成季度降债目标，从管理层的语气看，恒大对完成全年目标充满信心。

（文章来源：财经网）