原标题：雅居乐的新“靠山”

　　3月 23 日，雅居乐集团发布了 2020 年业绩报告。相比 2019 年因海南项目差强人意导致公司收入和毛利等受影响，2020 年公司业绩有所改善。

　　“整体数据是创了历史高峰的，增幅比较不错，总资产、负债率也有明显的改善。”公司董事会主席兼总裁陈卓林面色轻松的在业绩会上表示。

　　在颇为不平凡的 2020 年，雅居乐实现了营收、毛利多项盈利指标超 30% 的增长，土地储储备面积扩容到 5301 万平方米，并从“三道红线”的“橙档”降入“黄档”。这一切的取得与它的“靠山”分不开。

　　雅居乐不止清水湾

　　2009 年，有“神盘”之称的雅居乐清水湾项目在海南首推，当年就卖了 64 亿元，约占公司销售额的 28%。除了销量，该项目的毛利曾超 40%，处于行业领先水平。依靠着清水湾，雅居乐曾风光无限。

　　而海南终归只是中国楼市一角，2015 年楼市市场环境疲软，雅居乐整体的合同销售均价从原先的过万元降到 8000 余元，公司利润随之下滑，毛利率、净利率承压。

　　低谷过后总会迎来高峰。

　　2020 年雅居乐完成销售额 1381.9 亿元，同比上涨 17.1%，超额完成全年 1200 亿元销售目标的115.2%，创业绩新高。从具体的销售区域分部看，华南、华东、海南及云南区域贡献了近 3/4 的销售业绩，其中，华南地区最高达到 27%。

　　2020 年，雅居乐的进取不止在销售方面。业绩公告显示，公司5项盈利指标增长超过30%以上，包括 ：营业额突破 802 亿元，同比增长 33.2% ；毛利为 241 亿元，同比增长 31.3% ；整体毛利率为30.0% ；净利润为 122 亿元，核心净利润为 111 亿元，分别同比增长 32.7% 和 31.2%。

　　在收入最高的营收端，其构成正悄悄发生变化。2015 年，承受业绩压力的雅居乐开始着手多元化战略，从“以地产为重”调整为“以地产为主，多元业务并行”的发展方向。如今，多元化业务正渐成气候，成为雅居乐发展壮大路上的一座新“靠山”。

　　目前，雅居乐已经形成包括雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新为布局的多元化业务版图。报告期内，多元化业务收入为107 亿元，同比增长 76%，占总收入的 13.3%。

　　陈卓林在 2017 年提出“用三到五年时间让多元化业务占比过半”的目标。而无论是企业自身的目标还是行业标准，这座新“靠山”都有继续培育的空间。易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，13.3% 的收入占比在众多开展多元化的房企中处于正常范围，当比重超过 30% 时，企业才算得上步入多元化发展。

　　从“橙档”到“黄档”

　　2017 年从低谷中走出来的雅居乐提出“千亿目标”，随即公司加大土储力度，加之，多元化业务尚在培育期，公司负债节节攀升，截至 2020 年年中，公司负债总额达到 2302 亿元，其中，短期负债 403 亿元。

　　2020年8月， “三道红线”落地。按照“三道红线”指标，到 2020 年年中公司剔除预收款之后的资产负债率为 72.79%，现金短债比为 0.79，踩中两道红线，为“橙档”，按规定公司负债增速不得超过 5%。

　　因此，降负债是当务之急。加大销售力度、借新还旧、拆分上市、引入战投是房企降低负债，优化“三道红线”的常用办法。

　　其中后两种方式的操作难度较大，但降负债效果较为明显。某参与 12 家“三道红线”试点的房企就通过这两种方式将公司净负债率降低了 19 个百分点。

　　雅居乐也同样用上述两种方式降低公司负债。借疫情而崛起的物业行业成为去年拆分上市的热门之选，而雅居乐早在 2018 年就将旗下物业公司送上资本市场，所以想降低公司负债，雅居乐需分拆公司其他业务，但是被选中的业务并没能在 2020年底实现上市，今年 3 月初，雅居乐已经二度递表送“雅城”上市。

　　而在引入战投方面，公司进展的比较顺利。成功在 2020 年 12 月底找到战投对象，及时拿到 70亿元诚意金。

　　2020 年 12 月 24 日，雅居乐发布公告称 ：将 7个项目公司的部分股权转让给平安不动产，土地总面积达到 176.03 万平方米，每个项目股权出售比例在 35%-50% 之间，操盘权都掌控在雅居乐手中。

　　2020 年是房企的“战投年”，从业内头部企业到经营出现困难的企业都在寻找战投伙伴，但是各家的结果不尽相同。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，雅居乐能踩着 2020 年的尾巴成功引入战投，一方面是其出售项目资质较为优良 ；另一方面是公司早年积蓄的项目管理能力和集团增信措施被平安所认可。

　　雅居乐 2020 年底出售的资产包括 5 个住宅项目、2 个产业小镇项目。开发周期长短搭配，而且多位于大湾区和海南等雅居乐重点布局区域，有的项目已经进入销售阶段，有的项目虽然体量大，但是拿地价位低，升值空间大。

　　美银证券分析，平安入股雅居乐 7 个地产发展项目，有助于其净负债比率下降 13 个百分点。

　　在柏文喜看来，当下雅居乐的这种自救方式实际上和平安是一个双赢，更重要的是解决了公司流动性压力并提升了雅居乐的市场形象与信用。

　　面对“永续的债”

　　“永续债对于股东来说是债，但是对于存债权人来说，在账上就不记作是债务，它会显得公司的负债少一点。”房地产与金融资深评论人黄立冲对财经新地产表示。

　　也正因如此，永续债成为部分房企的融资渠道之一。克而瑞曾测算，若将永续债作为权益的情况下，雅居乐 2019 年的净负债率为 82.8% ；若把永续债算到负债率之内，雅居乐的净负债率则高达 130.74%。按此计算，雅居乐踩中三道红线，应属“红档”。

　　永续债虽名为“永续”，但是并非真“永续”。它多为银行“输血”，借用通道将理财资金贷款给房企，日后银行会通过票息率“递升”迫使企业像还普通贷款一样到期归还本金，逐渐升高的利润在无形中吞噬公司利润。为此，企业常常采用借新还旧的方式来应对。

　　譬如雅居乐在 2018 年 6 月先后发行了一笔 6亿美元的永续债和一笔 1 亿美元的永续债，利率均为 8.375%，一个月后，雅居乐赎回早前一笔 7 亿美元的到期永续债，该笔债权的利率为 10.215%。一进一出，降低约 2 个百分点的融资成本。

　　但是这种腾挪空间正在被缩小。2019 年财政部印发《永续债相关会计处理的规定》，对永续债合同条款中的到期日、清偿顺序、利率跳升等问题进行细化，明确会计处理总体要求和金融工具列报分类。

　　柏文喜指出，通过发行永续债和借新还旧的方式，虽补充了企业融资流动性，又降低负债率，还为发展储备了“弹药”，实际上，维持企业良好的资金流动性是企业“活下去”和盈利的前提。

　　对此，雅居乐或也心知肚明。自 2018 年开始，雅居乐加大发行永续债 ；2019 年，永续债的规模突增，从83.35亿元提升至135.67亿元。转至2020年，雅居乐则选择降低永续债的发行力度，全年永续债达到 136.37 亿元，只增加了 0.7 亿元。

（文章来源：财经网）