剥离房地产开发业务，轻资产化转型

2016 年中航地产出售部分房地产开发业务资产与负债；年末共有 6 个房地产开发项目和 2 个储备项目， 合计权益货值 212 亿元左右。公司承诺后续退出房地产开发业务， 聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营、 客户一体化服务外包三项核心业务，坚持轻资产化转型。 2016 年房地产业务营收占比达 60%，预计业务转型期将持续一段时间。

深化业务升级，打造机构物业资管顶尖品牌

中航物业 2016 年新签年度合同额超 5 亿； 截至 2017 年 5 月， 管理项目总数 416 个，总面积 4860 万平方米； 业务范围覆盖深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、 武汉等二十多个城市。 中航物业在国内机构类物业管理市场中占据领先地位，涵盖政府、学校、金融、公共事业和写字楼等机构物业类型；并从物业资产全生命周期管理和客户一体化服务外包两个维度不断深化业务升级；未来将持续受益于行业集中度提升。

“九方”品牌输出，商业地产运营轻资产化扩张

公司目前经营 6 家九方购物中心， 总营业面积超过 68 万平方米。 2016年与巨亿广场签订协议，由赣州九方管理人员进驻管理， 以管理输出的模式扩大经营规模、提高品牌影响力。

12 个月目标价 10.98 元，首次覆盖增持评级

预测 2017/2018/2019 营收分别为 73 /84 /98 亿元，归母净利润分别为 3.87 /4.69 /5.63 亿元， EPS 分别为 0.58 /0.70 /0.84 元。我们采用分部估值法，对房地产开发业务、物业管理、建筑业、其他业务分别给予 2017年 16、 26、 20、 20 倍 PE 的估值，得到公司股权价值 73 亿元，折合目标价 10.98 元，首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示

房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟；房地产调控时间过长导致销售不及预期； 物业管理业务发展不及预期。

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