事件描述

    　　公司公告收购南航物业95%的股权，继12 月24 日披露收购上航物业后在航空业态再落一子。

    　　事件评论

    　　航空物管收购再下一城，持续强化细分业态领先优势。公司公告近日与南航集团签署《产权交易合同》，以2.3 亿元收购其持有的95%的南航物业股权，收购完成后南航集团仍持有南航物业5%股权。南航物业主要为南航集团内部提供物管服务，现有管理项目聚焦广州本地，服务建筑面积约60 万平方米，服务项目涵盖办公类、作业类、居住类等多种物业业态。南航物业2020A/2021H 分别实现营收1.84/0.90 亿元，净利润0.18/0.15 亿元；简单线性假设下预计2021 全年净利润或达0.31 亿元，收购对价对应PE 估值仅7.87X。

    　　首两单并购迅速落地在彰显实力的同时，更是对内部整合完成后追求规模的侧面佐证。需留意的是，公司12 月24 日披露以0.54 亿元收购上航物业100%股权，也是公司自2019年重大重组完成后的首单收购；上航物业主要为商飞集团及成员企业提供服务，在管面积约222 万平（主要在上海）；2021M1-8 营收/净利润分别为1.11/0.08 亿元，线性假设下预计全年净利润或达0.11 亿元，收购对价对应PE 仅4.75X。一周内以较低价位落地两单航空业态收购，一方面继续强化公司在航空物管赛道的领先优势，实现规模高质扩张，彰显实力与口碑，另一方面奠定了公司在央企剥离“非主业、非优势业务”资产时承接优质物业资产的影响力；更重要的是首两单收购事项迅速落地反映了公司内部整合已基本告一段落，上下同心发挥主动能动性，公司内部对于规模与业绩增长等的追求明显提升。

    　　轻重分离有望提速，负向拖累因素有望逐渐消弭。受历史因素影响，公司是业内少有的具备尾盘与投房等重资产的物企，持续亏损的尾盘及相关高额负债带来的财务开支对业绩形成持续拖累。公司2021 中报明确“加快推进轻重分离，持续优化资产结构，实现轻资产运营平台落地”为下半年工作重点；近期在深交所互动易也表示“已成立专项工作组，多维度对资产进行了盘点，梳理研究轻重分离的实施路径，将加快落实相关工作”。公司轻重分离进程有望提速，一方面顺应央企剥离“双非”资产趋势，聚焦轻资产业务，另一方面经过较长时间盘点，利益相关方或已形成一定共识，期待轻重分离后公司轻装腾飞。

    　　母公司支持力度持续提升，非住业态拓展优势持续巩固。房地产行业加速整合出清，招商蛇口凭借其央企背景、融资成本等优势，是少数可以实现持续扩表的房企，有望在竞争中获益，对公司的支持力度有望持续提升。公司持续巩固非住业态拓展优势，前三季度新签年度合同额中非住业态占比达77%。“母公司+外拓”双轮驱动下未来规模增速有保证。

    　　并购接力落地公司经营日趋积极，轻重分离与利润率修复提供最大隐性期权。首两单并购落地彰显实力的同时更反映整合完成后态度转积极；轻重分离有望提速，双轮驱动稳健前行；中航国际深圳减持计划时间届满且期内未减持，交易层面压力缓解。预计公司2021-2023 年归母净利为5.2/6.7/8.2 亿元，对应估值为36.8/28.6/23.3X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、公司物管利润率修复进度不及预期；

    　　2、轻重分离进度不及预期，尾盘对公司业绩形成持续拖累。

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