事项：

    公司近期发布两则收购公告：1）2021年12月30日，公司收购中国南航集团物业管理有限公司95%股权，受让价格为2.3 亿元，本次收购完成后，公司将持有南航物业95%股权，南航集团持有南航物业5%股权；2）2021 年12 月25 日，公司收购上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权，受让价格为5362 万元。

    国信地产观点：1）公司整合以来首次落地并购项目，并购的加速推进有效加强非住优势；2）受益于母公司托底定位，有望从新鲜项目资源中获益；3）若将重资产部分按账面价值变现，则对应物业管理业务静态PE 处于低位；4）公司并购加速推进，业绩增长可期，我们预计公司2021、2022 年的归母净利分别为5.8、7.8 亿元，对应EPS 为0.55、0.74元，对应最新股价的PE 为32.8、24.5 倍，维持“买入”评级。

    评论：

    公司整合以来首次落地并购项目，并购的加速推进有效加强非住优势公司非住物管业务发展良好，收并购事宜将进一步加强非住优势。公司发布的这两则收并购是整合以来首批落地的并购项目，标的南航物业与上航物业均为整体运作管理规范、且以非住业态为主的物管公司，能够提升公司在广州、上海市场的非住物管服务影响力，符合公司收并购战略方向。同时，我们按照受让价格除以2021 年度推算净利润的口径计算，南航物业、上航物业此次股权转让价格对应PE 分别为7.5、4.8 倍，收购价格公允。

    实际上，公司非住优势一向明显。2021 年前三季度，公司基础物管服务收入57.6 亿元，占总营收比重76%；基础物管服务收入中的69%来源于非住宅物业，仅31%来源于住宅物业。收并购的加速推进有利于扩大公司非住物业管理规模，进一步强化既有优势。

    受益于母公司托底定位，有望从新鲜项目资源中获益

    公司受益于大中型国央企开发商母公司的资源优势。除母公司自身开发建设的大量潜在合约项目资源以外，后危机时代的房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，行业被动进入“国进民退”。尽管国央企开发商在收并购中不一定能够“占到便宜”，但其下属物管公司势必从新鲜项目资源中获益，可预见住宅物管会因接管母公司的大规模新楼盘迎来量价齐升。2021 年前三季度，公司住宅基础物管服务毛利率为5.8%，公司非住宅基础物管服务毛利率11.5%。伴随大规模高毛利住宅新楼盘的注入，势必拉动公司整体毛利率提升。

    若将重资产部分按账面价值变现，则对应物业管理业务静态PE 处于低位

    为更好地专精轻资产业务，公司一直努力推动轻重资产分离。截止2021 年三季度末，公司表内存货价值14.8 亿元、投资性房地产68.9 亿元，两者合计84 亿元，将这部分重资产剥离并不影响主营业务的开展。基于此，我们假设能将重资产按照账面价值变现，则当前市值201 亿元剔除重资产后余下的117 亿市值；再从2021 年预期归母净利润5.8 亿元中扣除20%来源于资管业务的部分，余下物管净利润约为4.6 亿元，对应计算出的物业管理业务静态PE仅25 倍左右，较行业可比公司估值处于低位。

    投资建议：并购加速推进，业绩增长可期，维持“买入”评级

    公司并购加速推进，业绩增长可期。我们预计公司2021、2022 年的归母净利分别为5.8、7.8 亿元，对应EPS 为0.55、0.74 元，对应最新股价的PE 为32.8、24.5 倍，维持“买入”评级。

    风险提示

    公司收并购拓展竞争烈度超预期，在管面积增长不及预期，毛利率下行超预期。

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