事件

    　　2022 年1 月9 日，保利发展公布2021 年度业绩快报，公司预计2021 年营业总收入2,850 亿元，同比+17.2%；归母净利润276 亿元，同比-4.7%。

    　　点评

    　　归母净利润略低于预期。公司2021 年归母净利润低于我们此前预测大约8%，主要因为结转项目毛利率下滑幅度超我们预期。随着高价地逐渐结转完毕，我们预计公司今年的结算毛利率相较2021 年会有小幅恢复。

    　　全年销售金额保持正增长，好于行业平均水平。保利发展2021 年全年签约销售金额5,349 亿元，同比增长6.4%，完成年初目标约97%，增速和销售目标完成程度均好于行业平均。克而瑞数据显示，百强房企2021 年全年全口径销售金额同比增速为-3.2%，公布全年销售目标的房企2021 年销售完成率平均为88%。

    　　受益优秀的主体信用，发债渠道通畅。今年下半年以来，地产行业流动性紧张成共性，房企暴雷频繁，信用风险蔓延，发债融资渠道受阻。保利发展作为央企，主体信用优异，在融资方面相较民企更为通畅。2021 年11 月3 日和11 月20 日，保利发展分别发行了2 笔中期票据，金额分别为25 亿元人民币和20 亿元人民币，票面利率分别为3.25%和3.55%。2021 年11 月23日，公司又公布了发行债券的预案公告，预计发行规模不超过98 亿元人民币，期限不超过10 年的债券。我们认为在本轮地产行业出清过程中，公司手握大笔现金，有望逆势拿地，未来结算收入和销售规模仍有望保持正增长。

    　　投资建议

    　　公司业绩快报公布的2021 年业绩不及我们原先盈利预测，考虑到毛利率下滑幅度超预期，后续恢复需要时间，且地产行业整体销售目前尚未企稳，我们下调公司盈利预测，将2021-23 年EPS 由2.50 元、2.73 元、3.14 元下调至2.31 元、2.52 元、2.91 元，幅度分别为-7.7%、-7.5%、-7.4%。同时下调目标价至19.60 元/股（相较此前目标价下调幅度为7.7%），对应2021-23年PE 分别为8.5x 和7.8x 和6.7x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　毛利率修复不及预期；结算收入增速不及预期；未来销售改善程度不及预期

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