事项：

    　　1）公司发布2022 年度业绩快报公告，2022 年实现营业收入2811.1 亿元，同比减少1.4%；归母净利润183.0 亿元，同比下降33.2%。2）公司发布公告，非公开发行股票方案获得保利集团批准，以及获临时股东大会审议。

    　　评论：

    　　疫情影响结算进度，营收下滑1.4%，低利润率项目结转大幅拖累利润规模。

    　　1）公司2022 年年初公告全年竣工计划为4231 万方，略高于2021 年实际竣工量，而公司历年销售均价持续增长，2022 年前三季度营收增长13%，理论上，公司2022 年营收可保持较为明显的增长。但业绩预告全年营收下滑1.4%，则Q4 单季度营收预计下滑15%，预计与年末疫情因素影响竣工进度相关，未按计划结转项目将留到2023 年。2）若公司2022 年未大幅计提减值，预计公司2022 年毛利率下降至20%左右，较2021 年全年下滑7pcts，而2022 年Q4 毛利率降至14%，毛利率下降程度与行业基本相当。

    　　融资优势有望助力公司平稳度过行业低谷，2022 拿地集中于核心城市，土储质量改善。公司作为头部国央企，在当下市场环境下享受融资渠道及融资成本优势，2022 年全年债券融资规模达到263 亿元，发债融资成本降至2.9%。虽然公司保持较高土储量，但仍具备充裕流动性，支撑继续拿地，2022 年拿地金额1628 亿，为销售金额的35.6%，且拿地楼面价大幅提升至15383 元/平。

    　　目前公司非公开发行股票正在稳步推进，已获得保利集团批准、且通过股东大会审议，若发行成功，则公司可进一步在核心城市建立优势，加速土储质量的改善。

    　　新发展模式下，土地投资差异度收敛，公司发挥运营优势。在旧的土储增值的盈利模式下，国央企竞争力不及风险偏好更高的民企，反而因拿地灵敏度不足，被民企反超。新模式下，房企对于房价预期趋于一致，土地投资的差异化程度收敛，保利的融资成本优势、运营优势可以得到进一步发挥，预计2023年保利的优势将进一步凸显。

    　　投资建议：公司虽然在一定时期内业绩承压，但融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础。预计2022-2024年公司eps 分别为1.53、1.45、1.58 元，考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，基于剩余收益模型并给予公司远期价值20%的溢价，给予公司2023 年目标价21.2 元，对应2023 年14.6 倍PE，给予公司“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

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