投资要点

    事件：1 月27 日，招商积余公告，拟将直接及间接持有的三家下属企业100%股权转让给公司控股股东招商蛇口下属企业，转让价格合计约7.78 亿元。

    点评：

    轻重剥离战略落地，进一步聚焦主业。公司公告拟转让中航城投资、昆山中航、赣州九方三家子公司100%股权给招商蛇口下属企业，转让价格分别为0.04 亿元、3.36 亿元、4.38 亿元，合计约7.78 亿元。三家下属企业资产主要为公寓、商业及购物中心等持有性物业，资金投入大且回收期较长，与公司发展战略不符。本次转让有利于推动公司战略落地，进一步聚焦“物管+资管”轻资产主业，优化资源配置，提高整体资产运营效率和盈利能力。

    转让定价合理，与账面价值差异不大。三家子公司除中航城投资因可供出售金融资产增值较多外（增值率1647.58%），昆山中航、赣州九方评估增值率分别为0.23%、0.07%，评估值与净资产账面值差异不大，价格相对合理。

    根据公司公告，中航城投资、昆山中航、赣州九方2020 年净利润分别为-999万元、384 万元、654 万元；2021 年1-8 月净利润分别为-107 万元万元、240万元、7899 万元。

    后续轻重剥离可能持续推进，加速落地。本次剥离涉及截至2021 年8 月31日投资性房地产账面价值约15 亿元，存货价值约1.4 亿元。而公司截至2021年三季度末投资性房地产价值约69 亿元，存货价值约15 亿元。公司此前已成立专项工作组多维度对资产进行盘点，本次转让成功后，后续轻重剥离有望加速落地。

    期待公司轻装上阵后提质增效。受历史因素影响，公司是业内少有的具备投资性房地产和尾盘的物业公司，开发亏损及尾盘相关负债对业绩持续形成拖累，轻重剥离持续推进将进一步促进公司提质增效。

    1）资产负债结构优化，财务费用可能改善。截至2021 年三季度末，公司有息负债27.5 亿元，财务费用1.07 亿元。公司有息负债主要来自重资产项目，轻重剥离后资产负债、财务费用可能改善。

    2）在手货币资金增加，支持收并购战略持续推进。2021 年12 月来，招商积余3 单收并购落地，央企层面收并购优势凸显。公司轻重剥离后，在手货币资金增加，也将为公司收并购战略持续落地提供支撑。且招商积余也受益于地产政策边际改善及行业供给侧改革，央企物管旗舰未来可期。

    投资建议：公司内部整合阵痛已过，轻重剥离、收并购战略持续推进，提质增效可期。且公司持续受益地产政策边际改善及行业供给侧改革，央企物管旗舰发展可期。我们调整公司盈利预测，预计公司2021 年、2022 年EPS 分别为0.50 元、0.67 元，按照2022 年1 月26 日收盘价，对应PE 分别为36.3倍，26.8 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。

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