公司关联开发企业经营稳健，不存在信用风险且市场份额预期可以提升。公司完成了整合，开始积极收并购、出表重资产等，意味着发展进入新的轨道。

    　　 轻重分离迈出重要一步。公司公告，拟将下属中航城投资、昆山中航、赣州九方转让给招商蛇口，转让价格为7.78 亿元（总资产合计17.2 亿元，净资产合计为7.73 亿元）。我们认为，公司重资产处置迈出重要一步，也符合公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台、以物业管理及资产管理为核心业务的定位。

    　　重资产出售也对公司聚焦主业、优化资产结构、提升运营效率和盈利能力有明显帮助。

    　　 收并购+外拓持续发力，公司规模增长值得期待。目前物管行业处在发展黄金阶段，规模依然是值得关注的主要业务指标。截至2021 年三季度末，公司物管业务覆盖超100 个城市，管理项目1,626 个，管理面积2.15 亿平米，处于行业第一梯队。2021 年12 月，公司透过收购上航物业（在管面积222 万平米）、南航物业（在管面积60 万平米），持续提升区域密度和行业影响力。

    　　 差异化竞争的标杆，非住宅领域的龙头。2021 年三季度末公司非住宅管理面积为1.1 亿平米，主要包括办公、政府、公共、学校、园区、商业等。公司长期以来深耕非住宅领域，积累了较好的市场声誉和业务口碑，先发优势明显。非住宅领域进入门槛较高，盈利能力稳定，订单逐渐释放，是物管行业中的蓝海市场。2022 年，公司持续获得优质项目，客户包括重庆中法供水、中兴通讯、中国工商银行毕节分行、仁怀市中医院等。

    　　 从公司生产实践出发的处置实践，有望更好匹配公司发展需要。2021 年三季末，公司存货为14.8 亿元，投资性房地产为68.9 亿元，账面有息借款（不含债券）约为12.5 亿元。此次轻重分离所涉及资产只占公司表内房地产资产的一小部分。

    　　但我们认为，在没有明确的大型并购标的情况下，公司的确也没有必要在账面囤积大量的现金。长期而言，我们认为公司账面房地产资产（超过60 亿元）可以参考账面净资产原值的估值水平，比较灵活根据控股股东和公司发展需求实现盘活。我们注意到，当前物管和商管并购机会不少，公司实际上也可以视为无需开展融资，就可以把握并购机会的重要上市企业。

    　　 风险因素：公司的主营方向之一公建物业管理竞争相对激烈，合同周期并不长的风险。

    　　 投资建议：我们认为，尽管公司此次资产轻重分离仅迈出了一小步，但却说明公司在集团内战略定位十分明晰。招商蛇口的市场份额有继续上升的可能性，而公司的运营服务能力也正得到稳步积累。我们维持公司2021/22/23 年EPS 预测为0.52/0.70/0.87 元，维持公司22.4 元的目标价（对应2022 年32 倍PE），维持“买入”评级。

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