拟转让三家下属公司100%股权。根据公司股权转让公告，公司拟将直接或间接持有的三家下属企业100%股权转让给公司控股股东招商蛇口下属企业，转让价格合计为人民币7.78 元（公司获得资金约7.70 亿元），对应21 年8 月净资产评估值PB 为1.0X。

    本次股权转让约占可交易资产的1/5。本次转让三家公司为中航城投资、昆山中航及赣州九方；三家子公司合计总资产评估值17.21 亿元，占可交易资产比例20.6%；对应投资物业总建面12.28 万方，占总投资物业建面比例16.1%；交易对价1.0XPB。三家子公司 21 年1-8 月的净利润总额为0.80 亿元，对应年化净利润0.84 亿元（假设9-12 月份无较大公允价值变动影响）；21 年度三家子公司仍为招商积余的并表公司；三家子公司21 年年化净利润较20 年的39 万元净利润有较大增加，预计该部分增量相对20 年末净利润约有20.5%的增量拉动。

    重资产剥离第一步。本次交易为公司重资产剥离的第一步，且交易关联方为控股股东招商蛇口，我们预计在招商蛇口提供的持续帮助及支持下，公司后续或将陆续处置当前持有的重资产项目及地产尾盘，进一步聚焦主业，提高资产运营效率和盈利能力。若未来重资产业务剥离完成，预计可为公司减少1.0-1.5 亿元的亏损金额。

    盈利预测与投资建议。公司背靠招商蛇口，未来或受益于招商蛇口的竞争优势；且有望受益于“剥离重资产业务”下的收并购机遇；预计21-23 年招商积余的规模净利润分别 为5.38、7.88、9.32 亿元，对应增速分别为+23.6%、+46.5%、+18.3%，给予公司22 年35XPE，对应合理价值26.01 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险

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