事项：

    公司公布2021 年业绩快报，全年实现营收1606 亿元，同比增23.9%，归母净利润103.7 亿元，同比减15.4%。

    平安观点：

    毛利率下行叠加减值准备等，业绩同比下滑。公司预计2021 年归母净利润同比降15.4%，主要因：1）结算毛利率继续下行，2021 年营业利润占营收比重14%，较2020 年降5pct；2）基于审慎原则计提减值准备43.7亿元，减少归母净利润34.6 亿元；3）结算项目权益比例降低，2021 年归母净利润占利润总额45%，较2020 年降6pct；4）转让子公司产生投资收益同比减少24.5 亿元。

    销售表现突出，投资相对积极。2021 年公司实现销售面积1464.5 万平方米，同比增加17.8%，销售金额3268.3 亿元，同比增加17.7%，销售金额、面积增速显著优于全国（4.8%、1.9%）。拿地方面，公司2021 年拿地金额2149.9 亿元、面积1550.6 万平方米，拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为66%、106%，投资力度显著高于其他主流房企，同时聚焦重点城市，全年楼面均价13865 元/平，同比增长50%，充足土储为后续销售奠定基础。2022 年1 月，公司成功发行第一期并购中票12.9 亿元，用于置换2021 年8 月蛇口收购项目的前期投入。当前行业资金压力较大背景下，后续公司有望凭借央企财务稳健优势，获取优质收并购项目。

    投资建议：考虑短期行业阵痛可能带来销售放缓、利润率承压及减值计提，我们下调公司盈利预测，预计2021-2023 年EPS 为1.31 元、1.32 元、1.39 元（原为2.15 元、2.46 元、2.76 元），当前股价对应PE 分别为10.6倍、10.5 倍、10.0 倍。短期行业政策端持续改善，有望带来板块估值修复；中长期看，公司作为央企龙头，财务稳健，融资优势突出，且拿地投资积极，有望带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行，前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

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