事件：2022 年4 月19 日，公司发布2021 年年报2021 年公司实现营收2850.2 亿元+17.2%；实现归母净利润273.9 亿元-5.4%。

    点评：行业龙头地位稳固，深耕核心城市群；结转项目毛利率下滑致业绩承压，但盈利能力仍居行业前列；财务指标稳健，融资渠道畅通1）21 年，公司累计实现签约额5349.3 亿元，实现签约面积3333.0 万方，分别同比增长6.4%和减少2.2%，位居21 年克而瑞全口径销售榜单第4，较20 年前进一位；对应销售均价16049.4 元/平，同比增长8.8%，良好央企口碑及丰富住宅产品系列为公司的销售表现及市场溢价提供一定保障。期内，公司于珠三角、长三角签约销售合计超2800 亿元；单城签约过百亿城市17 个，其中广州及佛山合计实现销售规模超920 亿元，城市深耕效果显著。同期公司实现回笼金额5020 亿元，回笼率约93.8%，流动性相对充裕下利于后续补货。

    2）21 年，公司避开土地市场高点谨慎拿地，全年投资前松后紧，合计新拓项目145 个，新增土储容积率面积2722.3 万平，同比下降14.6%；对应投资额1856.8亿元，同比下滑21.1%；拿地单价（6820.7 元/平）同比下滑7.6%的同时，珠三角及长三角拓展金额占比同比提升7pct 至54%。

    3）21 年，公司实现营收2850.2 亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%，当期公司收入取得一定增长，主要系公司已销售的房地产项目加速交付，但由于高地价项目进入结算期，公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。期内，公司录得毛利率26.8%，同比下降5.8pct；录得净利率13.1%，同比下降3.4pct。预期随着高地价项目的陆续体现，短期内公司盈利仍将承压，但受益于成本优化及充裕优质土储，或一定程度缓和下滑趋势。

    4）截至21 年末，公司扣预后资产负债率约69.2%，净负债率约55.1%，现金短债比约2.63X，财务指标维持稳健。期内，公司发行公司债86.9 亿元、中期票据100 亿元，融资渠道畅通；合计有息负债规模3382 亿元，综合融资成本约4.46%，同比下降31 BP，持续保持业内领先优势。

    盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为288.6、305.1亿元，新增24 年预测归母净利润为327.4 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为7.6、7.2、6.7 倍。公司销售表现较好，土地投资谨慎有度，业绩稳健增长，盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复，两翼业务规模持续扩大，财务维持稳健，信用优势明显，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。

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