事件：公司发布2021 年报，报告期内实现营业收入379.76 亿元，同比上涨32.8%，实现归母净利润30.27 亿元，同比上涨30.1%。

    业绩持续快增，利润率有所下滑。公司2021 年实现营业收入379.76 亿元，同比上涨32.8%，实现归母净利润30.27 亿元，同比上涨30.1%，于行业调控阶段实现业绩逆势快增。利润率方面，期内公司实现毛利率24.8%，同比下降2.2pct；归母净利率8%，同比下降0.1pct，主要源于行业调控带来的项目结算毛利率下降。费用率方面，期内三费/营收为5.3%，同比减少0.7pct，销管费用/当期销售金额为3.4%，同比上升0.5pct，财务费用/当期营收为3.1%，同比下降1.2pct。

    销售逆势增长，土储延续区域深耕。期内公司实现销售金额1691 亿元，同比增长24%，销售逆势增长，完成全年销售目标1500 亿元的112.7%，目标顺利达成；位居克而瑞行业销售排名第24 位，为杭州首位。拿地方面，期内拿地面积469.4 万方，同比增长8.6%，拿地金额710 亿元，同比下降9.2%，楼面价15126 元/平米，同比下降16.4%，新增土储货值权益比例同比提升6.6pct 至56.6%，拿地金额/销售金额为42%。截至期末，公司土地储备中杭州占比60%，浙江省内其他二三线城市总占比25%，持续聚焦区域深耕，土储较为优质。今年杭州一批次土拍中，公司共获取11 宗地，拿地总金额184.3 亿元，重点城市拿地力度维持较高水平，从侧面体现公司财务稳健。其他业务方面，公司持有出租写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积35 万方，同比增长12.2%，年内实现租金收入2.67 亿元，同比增长18.1%，持有型业务持续推进。

    三道红线维持绿档，债务期限结构良好。期内公司融资成本为4.9%，同比下降0.3pct，创历史新低。三道红线方面，截至期末，公司实现资产负债率（扣除预收款）65.9%，同比下降3.8pct，净负债率66%，同比下降17.6pct，现金短债比1.51，同比下降0.18，保持绿档；长短债结构来看，短期负债占比为30.6%，同比下降4.5pct，维持良好债务期限结构。截至期末，共获银行授信额度832.4 亿元，同比增长16%，已获批尚未发行的公司债额度6 亿，注册完成尚未发行的短期融资券、超短期融资券额度分别为7.2、18.9 亿元，融资渠道畅通。

    投资建议：维持公司买入评级，预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为46.7%/18.9%/17.3%，对应EPS 分别为1.43/1.70/1.99 元，对应PE5.78/4.86/4.14 倍，考虑到公司土储优质、债务结构较好，取22 年9 倍PE 估值，目标价12.84 元。

    风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期

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