供应缩减质量略降，二轮土拍热度低于首轮

    6 月30 日，杭州2022 年第二批集中供地落幕，出让地块总建面343.6 万O，成交总价529.5 亿元。二轮土拍推出的45 宗地块全部成功出让，流拍率环比首轮下降1.7%；其中，12 宗地块触顶，占比26.7%，环比首轮下降11.7pct；整体溢价率5.2%，环比下降1.2pct。与首轮土拍相比，二轮土拍热度略降，主要由于主城区供应地块占比降低，以及市场景气度下行背景下房企现金流压力较大。

    同比来看，土拍热度显著提升。2022 年二轮土拍供应建筑面积较去年同期提高169.5万O（YoY+97.4%），流拍率下降54.8pct，触顶地块占比提高26.7pct，溢价率提高0.

    65pct。

    二轮土拍拿地近百万O，权益占比持续提升

    滨江集团杭州二轮集中供地竞得12 宗地块，总计容建面约98 万O，环比下降23.1%；合计金额225 亿元，环比提高21.8%。2021 年杭州三轮土拍，公司累计获得10 宗地块，总建面99 万O；全年合计新增建面462 万O。2022 年杭州前两轮土拍，公司拿地规模为2021 年三轮集中供地合计建面的2.3 倍，约占2021 拿地总规模的一半。

    公司拿地权益比进一步提高，二轮土拍新增项目权益占比93.3%，环比首轮提高33.2pct，较去年全年新增项目权益比提升40.7pct；2022 年前两轮土拍合计权益比74.6%。

    房地价差提高，项目层面利润空间充足

    考虑公建影响，以算数平均法计算，公司2021 年前三轮及2022 年首轮、二轮集中供地获取项目的房地价差分别为13949、12536、15108、17578 及13060 元/O，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%、55%及64%。

    参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计公司杭州二轮拿地的12 个项目可售货值为362 亿元，项目层面净利润35 亿元；项目层面归属母公司权益净利润34 亿元，权益净利润率9.28%，比首轮提高0.2pct。2022 年两轮土拍23 个项目合计的可售货值为755.2 亿元，项目层面归属母公司权益净利润71.1 亿元，权益净利润率9.17%。

    投资建议：杭州2022 年杭州前两轮土拍中，公司所获项目建面是2021 年三轮土拍合计的2.3 倍，项目层面归属母公司权益净利润是2021 年归母净利润的2.4 倍，未来盈利能力有保障。

    我们维持对公司的盈利预测，预计2022 年-2024 年，公司可实现营业收入492 亿、632 亿及798 亿，同比增长29.6%、28.5%及26.1%；实现归属母公司净利润35 亿、44 亿及55 亿，分别同比增长16.8%、24.9%及24.2%；摊薄后每股收益1.14、1.42及1.76，当前股价对应2022 年PE 为7.8 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。

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