事件。公司公布2022 年半年报。报告期内，公司实现营业收入51.02 亿元，同比降低11.68%；归属于上市公司股东的净利润为11.38 亿元，同比下滑44.66%。

    分项目看，2022 年上半年，公司房地产销售收入12.56 亿元，同比降低21.64%；房地产租赁收入17.26 亿元，同比上涨4.12%；物业管理收入7.55亿元，同比下滑9.85%；酒店业收入1.02 亿元，同比增加98.0%；金融业收入10.61 亿元，同比下滑27.94%。

    根据公司2022 年半年报披露：（1）2022 年上半年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计17.20 亿元；实现各类房产销售现金流入合计7.76 亿元；合并报表范围内实现7.55 亿元物业管理收入；金融业务实现收入10.61 亿元。（2）2022 年上半年末，公司续建项目11 个，总建筑面积179.76万平方米。（3）公司2022 年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为 77.28%；房地产销售毛利率为 64.99%，金融业务毛利率为 78.95%。

    此外，2022 年上半年，公司累计住宅物业合同销售面积1.54 万平方米，同比减少 57%；合同销售金额5.99 亿元，同比减少79%；在售项目的整体去化率为51%。

    投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。

    公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，围绕“金色中环”，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2022 年上半年，公司在营物业面积为289 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。我们预计公司2022-2023 年EPS 分别是1.04 元和1.15 元，给予公司2022 年10-12 倍动态PE，对应的合理价值区间为10.4-12.48 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。

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