事件

    　　公司公告博时蛇口产园REIT 拟扩募，拟收购公司持有的招商局光明科技园的4 栋资产。

    　　简评

    　　REIT 扩募即将落地，全年业绩有望回正。公司公告博时蛇口产园REIT（SZ.180101）拟购入旗下深圳光明区招商局光明科技园4 栋资产，去年上半年该REIT 成立时购入万融、万海大厦为公司贡献税后收益14.58 亿元，今年拟再次购入四栋资产预计将为公司贡献较为可观的投资收益，此外，公司下半年加快结转进度，预计全年业绩有望回正。

    　　正式完成产业园运营全周期闭环。公司作为国内龙头产业园运营商，拥有众多产业园资产，博时蛇口产园REIT 的成立，是公司完成“投、融、管、退”的重要一步，本次进行扩募，拟再次收购公司旗下优质资产，意味着产业园运营正式完成了全周期闭环，旗下运营成熟的优质项目都可通过REIT 平台退出，有助于公司持续盘活资产，对公司的高质量发展意义重大。

    　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022~2024 年EPS 分别为1.31/1.38/1.50 元。按可比公司法，我们认为其合理市值为1706 亿元，对应股价21.53 元，维持买入评级。

    　　风险提示：行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。

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