投资要点：

    　　9 月销售123 亿、同比-6%，累计销售1,051 亿、同比-18%，均显著优于行业。根据克而瑞数据，公司9 月销售额123 亿元，同比-5.5%，高于Top50 房企平均增速-29.3%；销售面积28 万平，同比+33.0%；销售均价4.4 万元/平，同比-29.0%。前9 月累计销售额1,051 亿元，同比-18.4%，远好于Top50 房企均值-42.9%；累计销售面积204 万平，同比-24.2%；累计销售均价5.2 万元/平，同比+7.7%。公司前期公布的2022 年销售额目标为1,500-1,600 亿元，对应降幅为-11%~-5%，目前已累计完成66%-70%；考虑到公司21H2 至今拿地积极，预计房地产行业销售将进入改善通道，并且杭州近期频频放松限购、落户，拿地积极之下公司Q4 销售弹性较大，全年大概率将完成销售目标。

    　　前9 月累计拿地570 亿、同比+3%，对应拿地/销售金额比54%、拿地逆势扩张。根据公司公告，2022 年9 月16 日，公司竞得杭州三批供地中3 宗地块的国有建设用地使用权，合计拿地面积17 万方、对应69 亿元，不完全统计下对应9 月拿地强度达56%，公司继续保持积极拿地态度。经我们汇总公司公告统计，公司前9 月累计拿地金额达570 亿元，同比+2.8%，其中杭州占比89%，其中权益拿地额297 亿元、权益比例52%；拿地面积337 万平，同比-1.3%；拿地均价1.7 万元/平，同比+4.2%。前9 月累计拿地/销售金额比54%，拿地/销售面积比165%，拿地/销售均价比33%。公司持续积极加仓拿地，将推动公司后续销售改善弹性。截至22H1 末，公司总可售货值3,200 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比62%、22%和16%，土储量多质优。

    　　三条红线稳居绿档，融资保持通畅、并成本保持低位，持续助力公司逆势积极扩张。截至22H1 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率65.5%，净负债率85.8%，现金短债比1.1 倍。22H1 末有息负债558 亿元，同比+21%；其中银行贷款和债券类分别占比78%和22%；平均融资成本低至4.70%，较21 年继续下降20BP。2 月至今公司成功发行3笔债券：2/23 短融7.2 亿元/3.55%/1 年，7/1 短融9.7 亿元/3.90%/1 年，8/19 中票9.4亿元/4.80%/2 年，融资渠道持续保持畅通，逆境中融资优势凸显。

    　　投资分析意见：销售优于行业，拿地保持积极，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2021 年销售额达1,691 亿元，行业销售排名第22。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年前三季度达54%，并计划2022 年权益拿地额/权益回款比达60%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比62%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，彰显资金实力，也有利于后续市占率和权益比的提升。考虑到公司拿地积极，我们上调公司22-24 年每股收益预测分别为1.22/1.40/1.61元（原1.17/1.35/1.55 元），对应22/23PE 为8.6/7.5X，我们按照22 年目标PE11X，上调目标价至13.40 元/股（原11.70 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。

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