事项：

    　　公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入1563.8亿元，同比增长13%，归母净利润130.9亿元，同比下降3.6%。

    　　平安观点：

    　　利润同比微降，未结资源充足。前三季度公司实现营业收入1563.8亿元，同比增长13%，归母净利润130.9亿元，同比下降3.6%。归母净利润增速低于营收主要因盈利能力下滑导致，前三季度毛利率24.5%，同比下降5.3个百分点。期内竣工面积2316万平米，同比下降5%，完成全年计划54.7%。期末合同负债4570亿元，为近一年营收1.5倍，未结资源仍旧充足。

    　　销售优于同行，坚持聚焦深耕。前三季度公司销售金额3201亿元，同比下降22%，销售面积1920.5万平米，同比下降24.5%，降幅小于百强房企（-45.8%、-49.3%）；销售均价16667元/平米，同比上涨3.4%。期内新开工1746万平米，同比下降52.3%，完成全年计划43.5%。前三季度公司新拓项目70个，新增建面771万平米、总成本1235亿元，拿地销售面积、金额比40.1%、38.6%。重点聚焦长三角、珠三角、海西等核心城市及区位，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州合计占比超45%。期末在建拟建项目795个，在建面积1.4亿平米，待开发面积6605万平米。

    　　资金回笼高效，三条红线绿档达标。前三季度公司销售回笼2939亿元，回笼率91.8%。7-8月持续新发公司债券及中期票据，其中“22保利发展MTN005（绿色）”利率低至2.75%。期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率66.4%、73%，现金短债比1.9倍，三条红线绿档达标。

    　　投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS分别为2.40元、2.48元、2.56元，当前股价对应PE分别为6.4倍、6.2倍、6.0倍。公司未结充足、财务健康，有望凭借综合优势穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）毛利率进一步下行风险；2）资产减值风险；3）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；4）房地产波动超出预期，个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。

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