拟定增募集不超125 亿元，集团参与认购。公司发布非公开发行A 股股票预案，拟向不超35 名特定对象发行募集不超125 亿元，其中实际控制人保利集团现金认购1-10 亿元。发行价不低于每股净资产（按照22Q3 计算为15.26 元/股），发行不超过8.19 亿股（占目前股本6.84%）。

    　　募集资金预计125 亿元，其中110 亿元用于14 个项目建设，15 亿元用于补流。融资计划落地表明公司看好当前市场的投资机会，有意愿提高企业投资能力。

    　　保持战略定力，销售坐二望一。销售方面，根据克而瑞数据，公司12月完成销售572 亿元，同比+55.8%，全年完成销售金额4573 亿元，同比下降14.5%，领先百强房企27.7pct。从销售排名来看，公司从20年的行业第五，上升至22 年的行业第二。资源获取能力的分化仍将持续，根据我们测算，23 年公司销售金额排名将升至行业第一。

    　　投资利润率改善。根据公司经营公告，保利前11 月累计拿地金额1462亿元，全口径金额行业第一，前11 月拿地力度37%，投资力度保持稳定。其中两集中资源占比71%，较21 年占比提升42pct，拿地货值均价2.76 万/平，高于同期销售均价66%，预计23 年销售端将有更好去化表现。前11 月公司拿地毛利率28.2%，较21 年提升4pct。

    　　盈利预测与投资建议。截至22Q3，公司杠杆乘数为7.2x，125 亿元的资本金经过杠杆乘数的放大，有望撬动900 亿元的增量运营资金，约为22 年销售金额的20%、22 年前11 月拿地货值的41%。考虑到疫情对结算的影响，调整22-24 年业绩分别为233、245、250 亿元，维持合理价值23.55 元/股不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。再融资方案进展存在不确定性；行业景气度存在不确定性；未来利润率的波动。

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