股权融资预案公布，助力规模更积极扩张，受益于行业集中度大幅提升。公司公告2023年度非公开发行A 股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过35 名（含）特定对象发行股份，其中保利集团拟以现金方式认购金额1-10 亿元；本次非公开发行股票数量不超过8.19 亿股（占发行前股本6.8%），募集资金总额不超过125 亿元；其中110 亿元资金用于14 个地产项目开发建设、15 亿元资金用于补充流动资金。保利集团为公司实控人，目前通过直接及间接持股保利南方集团持有公司股份40.49%。我们认为，本次股权融资将显著压降负债率，进一步提升实现股权和债权的扩表，从而助力公司更积极逆势扩张，将受益于行业格局优化和集中度大幅提升。此外，公司还发布了未来三年（2023-2025 年）股东回报规划，2023 年现金分红占当年归母净利润比例不低于25%；2024-2025 年每年现金分红占当年归母净利润比例均不低于20%，未来分红可期、积极回馈股东。

    22 年销售额4,573 亿，同比-15%、跑赢行业，行业排名逆势升至第二。根据CRIC 数据，2022 年12 月，公司实现销售金额572 亿元，同比+56%；销售面积345 万平，同比+41%，单月销售规模位列行业第一；公司全年实现销售金额4,573 亿元，同比-15%；销售面积2,753 万平，同比-17%；同期50 家房企销售额累计同比-40%，公司销售明显优于行业均值。公司2022 年销售额全国排行第2 名，较21 年末继续提升2 名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司1-11 月累计拿地金额1,462 亿元，同比-7.2%；拿地面积964 万平，同比-59.8%；拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比40%，较2021 年全年分别提升2pct、下降42pct。截至22Q3 末，公司待开发面积6,605 万平、在建面积13,926 万平，土储规模充沛。

    三条红线稳居绿档，本次定增将压降净负债率7pct，助力公司逆境扩张。公司3Q22 实现现金回笼2,939 亿元，回笼率92%，同比提升2.3pct；货币资金1,303 亿元，同比-1.3%。

    截至22Q3 末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022 年公司已成功发行公司债、中票、ABS 合计314 亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。

    投资分析意见：定增公布助力扩张，格局优化强者愈强，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持公司22-24 年归母净利润预测为275、289、315 亿元，现价对应22/23PE 为6.6/6.3 倍，维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

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