投资要点

    　　事件：

    　　1 月4 日，公司公告拟以现金方式斥资35.8 亿收购深圳融创华发冰雪文旅城项目51%股权及债权，收购完成后，公司将拥有前述项目100%股权。

    　　1 月4 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》，非公开发行 A 股股票申请获受理。

    　　点评：

    　　收购落地确保项目推进，后续继续轻资产方面合作。公司发布公告，拟以35.7亿元收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息0.1 亿元。项目为公司与深圳融创文旅于2020 年11 月6 日达成合作的冰雪文旅项目，收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。本次收购是公司基于项目良好的发展前景，同时为确保项目开发建设能够顺利推进而进行的战略决策。深圳融创文旅也保留了对此部分股权及债权的优先回购权，并且双方后续将设立合资公司，负责项目的代建、营销管理及运营管理，继续开展轻资产方面的合作。

    　　项目发展潜力大，把握冰雪文旅发展机遇。项目公司主要开发位于深圳市宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总占地面积43.68 万平方米，计容积率建筑面积131.07 万平方米。冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源。随着北京冬奥会掀起的冰雪文旅热潮，该产业的市场需求量大幅增长。项目板块为深圳市重点发展区域，立体式综合交通辐射整个粤港澳大湾区，聚集人流物流，区位优势显著。

    　　有望被打造成为“湾区极地，世界冰城”的深圳休闲度假旅游新名片。

    　　定增募资获证监会受理。公司非公开发行A 股股票申请获证监会受理。定增有利于增厚公司净资产，改善资产负债率，为后续债务融资提供空间。利于拓展公司经营规模，增强公司资金实力，更好立足珠海、布局全国。

    　　销售排名提升，拿地积极，三道红线稳居绿档。根据克而瑞统计数据，公司1-12 月累计销售金额1202.4 亿元，同比仅下降1.4%，基本持平，明显优于克而瑞百强房企整体水平（1-12 月百强房企累计销售金额同比-41.6%），销售排名升至第18 名。拿地方面，1-12 月公司累计拿地金额409.5 亿元，拿地力度34.1%，持续聚焦核心城市。三条红线稳居绿档，截至22Q3 末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.6 倍。

    　　投资建议：华发股份销售表现较好，排名快速提升；拿地保持力度，未来增长可期。率先发布定增预案，为公司发展蓄力。我们维持预计公司2022-2023 年EPS 为1.58 元、1.65 元，以2023 年1 月4 日收盘价计算，对应的PE 为6.5倍和6.2 倍，维持“审慎增持”评级。

    　　风险提示：地产需求端政策力度不及预期，销售改善不及预期，定增落地不及预期。

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