投资要点

    　　事件

    　　2 月4 日，公司发布1 月经营数据。2023 年1 月公司实现签约面积167.3 万平方米，同比减少20.6%；实现签约金额286.3 亿元，同比减少19.6%。

    　　点评：

    　　1 月销售金额同比降幅收窄，销售保持龙头地位。2023 年1 月公司实现签约面积167.3 万平方米，同比-20.6%（12 月同比-17.9%），环比-41.7%；实现签约金额286.3 亿元，同比-19.6%（12 月同比-37.4%），环比-28.0%；销售均价17113元/平方米，同比+1.2%。公司销售保持龙头地位，在克而瑞1 月销售榜单中排名第二位，较22 年上升一位。

    　　1 月无新增拿地，土储聚焦核心城市。按公司披露口径，22 年1-12 月累计拿地力度为22.0%。2022 年全年公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比30.4%，三线城市占比34.0%。其中：深圳（16.5%），东莞（13.7%），上海（13.2%），杭州（8.7%），广州（5.9%）。

    　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022 年全年共发行债券295.9 亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显。截至2022 年9 月30 日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9 倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1 个百分点。

    　　万科与建行投资建万住房租赁基金，助力盘活长租公寓存量资产。募资规模为人民币100 亿元，万科下属公司出资比例为20%。主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。万科与建行的合作将有利于助力盘活存量资产，优化公司现金流。

    　　投资建议：销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科2022-2023年EPS 分别为2.08 元、2.29 元，按照2023 年2 月6 日收盘价计算PE 为8.3倍、7.5 倍。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

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