投资要点

    　　事件：

    　　1 月4 日，公司发布12 月经营数据。2022 年12 月公司实现签约面积286.9 万平方米，同比减少17.9%；实现签约金额397.6 亿元，同比减少37.4%。

    　　点评：

    　　12 月销售面积同比降幅收窄。2022 年12 月公司实现签约面积286.9 万平方米，同比-17.9%（11 月同比-18.3%），环比+38.3%；实现签约金额397.6 亿元，同比-37.4%（11 月同比-29.5%），环比30.6%；销售均价13858 元/平方米，同比-23.8%。1-12 月公司累计实现签约面积2630.0 万方，累计同比下滑30.9%；累计实现签约金额4169.7 亿元，累计同比下滑33.6%；销售均价15855 元/平方米，累计同比下降3.8%。

    　　12 月拿地积极，聚焦核心城市。拿地总金额200 亿元，拿地总建面104.8 万方，拿地均价19125 元/平方米；拿地金额占销售金额（拿地力度）的比重为50.4%，环比上升21.2 个百分点。按公司披露口径，22 年1-12 月累计拿地力度为22.0%。2022 年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比30.4%，三四线城市占比34.0%。其中：深圳（16.5%），东莞（13.7%），上海（13.2%），杭州（8.7%），广州（5.9%）。

    　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。12 月公司发行两笔中期票据，合计57 亿元，其中一笔37 亿元，三年期，利率3%；另一笔20 亿元，三年期，利率3%。2022 年共发行债券295.9 亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显，债券融资成本在同业中处于低位。截至2022 年9 月30 日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9 倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1 个百分点。

    　　公司获14 家银行授信，发行H 股方案已制定。公司受益近期三支箭政策利好，目前已经获得14 家银行的授信，已披露额度达3000 亿元。股权融资稳步推进。12 月16 日，关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案获得通过。12 月19 日，公司董事会审议通过以新股配售方式、向非关连人士发行H 股的方案。

    　　投资建议：销售龙头地位稳固，多元化业务内在价值丰厚。受益近期政策放松，三支箭同时发力，有望迎来更大发展空间。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.08 元、2.29 元，按照2023 年1 月4 日收盘价计算PE 为9.2 倍、8.3 倍。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

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