业绩预览

    　　预测1H23 归母净利润同比增逾两成

    　　2023 上半年公司交付项目共计18 个，我们预计公司上半年营业收入在积极交付的带动下或将录得双位数增速，结算毛利率及权益比例基本保持平稳，归母净利润有望增逾两成至16 亿元左右，符合市场预期。

    　　关注要点

    　　多渠道积极拓储，增长基础持续夯实。公司于2023 年上半年新增土储23宗，包括杭州20 宗和南京、宁波、金华各1 宗，总地价396 亿元，对应拿地强度43%，权益比例45%；我们估算新增项目总货值超750 亿元，平均净利率约8%（与去年基本持平）。公司在积极参与公开招拍挂的同时，亦通过后期入股、收并购等方式保证项目获取的稳定性和连续性，合作范围除传统优秀国央企、本土民企外，已拓展至包括杭州地铁、南京新居在内的资源型地方开发平台。考虑到公司全年计划权益投资额约300 亿元，我们预计后续公司将继续坚持深耕杭州、择机考虑省内外少数重点城市的拿地策略，稳扎稳打获取优质土储，为市场份额的巩固提升提供质、量支撑。

    　　销售领跑，全年目标料顺利达成。1H23 公司实现销售金额926 亿元，同比增长35%，优于头部房企平均表现（Top20 房企整体增速为5.5%），销售排名由 2022 年末的第13 名进一步提升至第10 名；公司在杭州及浙江省内持续领跑，凭借908 亿元和736 亿元总口径销售额稳居浙江省和杭州市上半年销售榜首（中指院数据）。往下半年看，考虑到公司新增项目中约300 亿元有望于年内形成有效供货，我们预计下半年仍有充足货值待推，带动“全年销售额占全国商品房销售的份额在1%以上”的目标顺利达成。

    　　现金回款创历史新高，资金成本边际下行。1H23 公司实现现金回款479 亿元，创历史同期新高，经营性现金流安全稳健。同时，公司融资渠道保持畅通，年初至今已完成1 笔中票和3 笔短融的发行，合计融资30 亿元，其中短融资金成本由3 月初的5.03%下降至3.85%，银行开发贷成本亦有边际下行，受此带动我们预计公司1H23 末存量债务融资成本将较年初（4.6%）进一步下降。2022 年末净负债率、扣预负债率和现金短债比分别为55%、61%和1.7 倍，我们预计1H23 末公司仍将保持“三条红线”指标稳居绿档。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.7/4.9 倍23/24 年市盈率。

    　　维持跑赢行业评级和12.17 元目标价，对应8.0/6.9 倍23/24 年市盈率和41%的上行空间。

    　　风险

    　　布局城市景气度恢复速度弱于预期；新增土储质、量不及预期。

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