竣工大幅增加带 动营收增长，归母净利润实现逆势增长。公司2023 年上半年实现总营收314.78 亿元，同比增长22.88%，在行业持续下行的背景下，公司的总营收能够实现逆势增长，主要由于公司2023 上半年竣工面积持续增加，结算节奏加快。公司上半年实现归母净利润19.26 亿元，同比增长2.08%。公司2023 年上半年营收增速高于2022 年上半年，但归母净利润增速弱于2022 年上半年主要由于： 1）毛利率持续承压：上半年毛利率水平18.85%，较上年同期下降2.57pct；2）权益比例下降：公司上半年少数股东损益占比较上年同期上升5.15pct；3）受销售规模增长影响销售费用增加，但整体费用率控制得当。

    　　销售：销售业绩持续突破，华东区域进一步稳固。2023 年上半年公司实现销售金额769.3 亿元，较去年同期增长55.76%，销售面积247.8 万平方米，较去年同期增长38.67%。上半年公司位列克而瑞销售榜单第14 位，较上年同期提升3 位，行业地位进一步提升。其中华东大区压舱石地位进一步稳固，实现销售金额406.16 亿元，同比增加38.5%；珠海大区完成销售140.63 亿元，同比增加43.8%，销售占比18.28%，区域龙头地位进一步巩固；华南大区完成销售183.40 亿元，同比大幅增加158.4%；北京区域完成销售24.52 亿元，同比大幅增加127.7%。公司可售资源丰富，我们认为随着政策逐步落地，一线和强二线城市有望率先量稳价升，公司的销售规模有望进一步提升。

    　　拿地：上半年持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023 年公司保持拿地节奏，上半年公司新增11 宗地块，土地出让面积83.81 万平，计容建筑面积274.42 万平，比去年同期增加408.38%。从拿地金额来看，除深圳文旅城和珠海联安村两个项目外，上半年拿地金额153.72 亿元，一线城市占比12.5%，二线城市占比87.5%，体现公司持续布局高能级城市。具体到城市来看，公司上半年聚焦在核心热点城市，公开市场拓展地块全部位于上海、成都、杭州、长沙、南京和苏州，同时公司聚焦在这些城市的核心区域，在成都高新区、杭州上城区、苏州姑苏区等核心区块均有所斩获。

    　　融资：三道红线保持“绿档”，定增募资有望增强资本实力。2023 上半年公司保持“三道红线”绿档，公司财报口径净负债率为71.7%，剔除预收账款的资产负债率为66.7%，现金短债比为2.02 倍。公司现存债券规模433.69 亿元，考虑行权2023 年内待偿还134.19 亿元，上半年综合融资成本下降至5.59%，上半年公开发行境内债券67.95 亿元；首单Pre-Reits 项目及类Reits 次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活。2022 年12 月公司发布定增预案募资60 亿元，定增方案已获上海证券交易所审核通过，定增完成后有望增强公司资本实力。

    　　维持公司“买入”评级。公司2023 年竣工项目增加，结算节奏加快，并且公司待结算资源丰富，预计公司业绩有望维持稳定发展。预计公司2023-2025年EPS 为1.42/1.61/1.82 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期

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