事件：

    　　10 月9 日，公司发布9 月经营数据。2023 年9 月公司实现签约面积193.8 万平方米，同比减少14.7%；实现签约金额320.1 亿元，同比减少7.8%。

    　　点评：

    　　9 月销售同比降幅收窄，环比较大幅度增长。2023 年9 月公司实现签约面积193.8 万平方米，同比-14.7%（8 月同比-22.2%），环比+23.0%；实现签约金额320.1 亿元，同比-7.8%（8 月同比-27.0%），环比+41.6%。销售表现也远好于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，9 月百强房企整体销售金额同比下滑30.9%，金额环比增加15.0%。公司1-9 月累计实现销售金额2806.1 亿元，同比-10.8%；累计销售面积1818.4 万平方米，同比-6.1%；累计销售均价15432元/O，同比-5.0%。

    　　拿地聚焦核心城市，9 月新增5 宗宅地。公司9 月拿地总金额75.4 亿元，拿地总建筑面积79.5 万方，拿地楼面均价9481 元/O，拿地金额占销售金额比重23.5%。23 年1-9 月，累计拿地金额827.8 亿元，拿地金额占销售金额比重29.5%。2023 年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比54.3%，珠三角占比23.5%。其中：上海（24.5%），东莞（14.5%），杭州（8.7%），宁波（8.2%）。

    　　三道红线持续保持绿档。1）23 年公司累计新增发债126.2 亿元，新增债券成本进一步下降至3.05%（22 年发债成本为3.11%）。 2）三道红线持续达标。

    　　根据公司2023 年半年报，公司现金短债比为2.7，净负债率为49.5%，剔除预收账款的资产负债率为67.9%。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正，债务结构也明显优化，短期借款和一年内到期的有息负债占比为14.2%。

    　　投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年10 月9 日收盘价计算PE 分别为6.5 倍、6.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

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