预测2023 年盈利同比增长40%，与我们此前预期一致

    2023 年归母净利润料逆势增约四成。我们预计公司2023 年归母净利润同比增长40%至60 亿元，与此前预期一致。其逆势高增主要来源于营收稳中有增、存货减值计提减少、REIT扩募收益及合联营企业投资收益增长等多方面因素的驱动。往2024 年看，考虑到公司结算规模和结构有望为营收稳增和毛利率回升带来较好支撑，同时存货减值压力或将进一步减轻，我们预计2024 年公司盈利仍有望维持三成以上的增长。

    　　关注要点

    　　强信用央企优势强化，融资成本有望创新低。我们预计公司2023 年末有息负债或较年初小幅扩张，同时高效回款和通畅融资将巩固现金优势，整体杠杆水平料与半年末保持稳定（1H23 末净负债率、扣预负债率、现金短债比为47%、63%、1.1 倍），继续稳居“三条红线”绿档。我们统计23 年公司新发债超300 亿元，加权平均票面利率仅2.7%（2022 年新发债平均利率约2.9%），我们认为有望带动综合融资成本较1H23 末的3.65%继续下行。

    　　2024 年销售料保持平稳。2023 年公司销售额同比持平略增至2936 亿元，全国销售排名仍稳居第五；参考23 年公司总可售货值约5800-5900 亿元（包含3000 亿元年初滚存和2800-2900 亿元新推），隐含整体去化率在五成左右。单城来看，公司在上海、深圳、合肥等深耕城市仍保持领先地位。考虑到公司23 年权益货值补充较为充分，叠加24 年初2800 亿元滚存，我们预计公司24 年销售规模有望维持在3000 亿元左右，位列行业第一梯队。

    　　投拓圆满完成计划，权益比例升至近八成。2023 年公司新增55 个项目，全口径地价1134 亿元，权益口径地价867 亿元（同比增长13%），对应权益比例较22 年提升16ppt至76%，拿地强度维持在四成左右，在业内处于领先地位。公司23 年投拓均位于核心30 城，一二线拿地金额占比高达98%，拿地前三大城市上海/北京/杭州拿地总价分别为290/219/89 亿元，在强化华东区域布局的同时兼顾北京新开拓。我们测算公司23 年拿地利润率中枢约20%，较22 年略有下滑但仍落于健康区间。我们预计公司24 年拿地端仍将延续进取姿态和对权益比例、可研兑现度的重视。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2023 年盈利预测60 亿元不变，考虑到结算结构调整，下调24 年盈利10%至81 亿元，新引入2025 年盈利预测104 亿元，对应2024/25 年同比增速分别35%/28%。维持跑赢行业评级，公司最新交易于0.6/0.6 倍2024/25 年P/B。基于盈利预测调整和较弱的板块风险偏好，我们下调目标价13%至14 元，对应1.0/0.9 倍2024/25 年P/B和60%的上行空间。

    　　风险

    　　行业基本面复苏进度慢于预期；结算进度或利润率低于预期。

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