销售进入行业前五，连续四年排名上升。根据公司经营公告，招商蛇口23 年全年销售金额2936.35 亿元，同比+0.35%，根据克而瑞排行榜，招商蛇口全口径销售金额排名上升至行业第五，连续4 年排名上升。

    23 年上半年公司抓住行业窗口积极推货，下半年的销售策略更为从容，上下半年销售贡献接近6:4，23 年全年销售均价稳定在2.4 万元/平。

    加大权益投资。根据公司经营公告，招商蛇口23 年获取55 宗地块，总地价1134 亿元，全口径拿地金额排名第五，权益拿地金额840 亿元，同比+10%，权益比例从22 年的60%上升至74%。权益补货力度（权益拿地货值/权益销售金额）21-23 年分别为119%、82%、83%，21-23 年三年平均为95%，在14 家房企中排名第二。

    聚焦“强心30 城”。23 年公司在重投6 城、重投10 城、择机14 城拿地金额占比分别为62%、27%、9%，强心30 城以外仅在中国香港获取土地，全年拿地城市数量19 个，进一步聚焦。其中，重投6 城为23年销售金额贡献50%（上海贡献25%），23 年公司重投6 城权益拿地占比66%，权益拿地金额555 亿元，同比上升13%，持续的深耕、聚焦，将为公司带来更为稳定的销售业绩。公司22-23 年在强心30 城获取项目高于城市均价的37%，区位上更优优势。

    盈利预测与投资建议。业绩层面，考虑到23 年下半年行业压力，我们调整公司23-25 年盈利表现，预计23-25 年公司归母净利润60 亿元、85 亿元、119 亿元，同比分别+40%、+42%、+40%，公司NAV 约为归母净资产（23Q3，964 亿元）的1.5x，按照1.3xPB 进行估值，对应公司合理价值13.82 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度存在不确定性，影响销售、结算进度；未来利润率的波动；前海、太子湾项目开发结算进度不确定。

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