事件：2024 年1 月30 日，城建发展发布关于首次回购股份注销实施的公告。

    　　注销回购股份，增厚股东权益。公司审议通过了《关于公司变更首次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。截至2024 年1 月30 日，公司回购专用账户股份数为1.81 亿股，其中首次回购的1.02 亿股将于2024 年1 月31日予以注销。截至2024 年1 月30 日，公司总股本22.57 亿股，本次注销股数1.02 亿股占注销前的总股本比重为4.51%，注销后公司总股本将减少至21.55 亿股。

    　　公司于2020 年8 月28 日审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份的议案》，2020 年11 月13 日完成首次回购行为，实际回购股份1.02 亿股，占公司总股本4.51%，回购均价5.89 元/股，实际回购金额6.00 亿元。我们认为公司在现下估值时点更改回购股份用途，响应市值管理号召，积极维护股东权益，提升每股资产价值，反映公司作为北京市属国企的担当与决心。

    　　公司2023 年预计实现扭亏为盈。2024 年1 月30 日，公司发布2023 年年度业绩预盈公告。公司预计2023 年实现归母净利润4.70-7.04 亿元，实现归母扣非净利润4.12-6.17 亿元，对应2022 年公司归母净亏损9.26 亿元，归母扣非净亏损5.02 亿元。公司房地产主业持续稳健经营，2023 年公司和参股公司持有的交易性金融资产股价变动幅度较2022 年同期减小，对公司业绩影响减小，公司实现扭亏为盈。

    　　销售业绩逆市提升，主营业务稳健经营。根据中指数据披露，2023 年全年公司实现全口径销售额454 亿元，同比增长45.98%，实现全口径销售面积98.6万平，同比增长53.34%。

    　　投资建议：中特估值相关标的，“优于大市”评级。我们预测公司2023 年和2024 年EPS 分别为0.30 元和0.47 元，公司2023 年和2024 年每股净资产分别为11.57 元和11.96 元。“中特估值”背景下，公司估值明显低估。

    　　参考可比公司估值，我们给予公司2023 年0.7-0.8 倍PB 估值，对应合理价值区间为8.10-9.25 元每股。给予公司“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司一级土地开发和棚改项目结转速度不及预期。

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