事件：

    6 月12 日，公司公布《2016 年面向合格投资者公开发行公司债券跟踪评级报告（2020）》，公司2020Q1 新签约面积达1,610 万平米。

    6 月16 日，公司董事会审议通过，为适应公司新制定战略规划落地和融合融效发展的要求，董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群。

    　　点评：

    20Q1 新签约达1,610 万平、疫情下同比大增，助力全年营收稳定增长根据公司债券评级报告数据，2020Q1 实现新签约面积达1,610 万平（住宅类352 万平+非住宅1,258 万平），对比2019 年全年新签约面积为4,447 万平（住宅2,296 万平+非住宅2,151 万平），2020Q1 占比2019 年全年高达36%（住宅15%+非住宅58%）；对比2019Q1 新签约面积239 万平（仅中航物业，公司未披露中航物业+招商物业合计数据），仅定性来看，2020Q1（中航物业+招商物业合计数据）新签约面积预计实现了同比大幅增长。总体而言，疫情之下公司新签约面积仍实现高增长，也将助力公司物管业务收入保持稳定增长。

    公司启动组织架构调整，实现三大平台统一，助力公司融合融效发展近期董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群，九个职能部门分别为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室，两大事业群分别为物业事业群和资管事业群。本次组织架构大调整将实现招商积余、中航物业和招商物业三大平台的统一：1）在九个职能部门中，实现中后台部门的精简整合优化，缩短管理链条，提升管理效率；2）在两大事业群中，尤其物业事业群将实现中航物业和招商物业的统一，实现资源共享、优势互补、标准统一、统一作战的目的，增加前台部门的战斗效率。总体而言，本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展，推动公司实现更有质量的成长。

    大股东全力支持、寄予厚望，助力实现量质齐升，PS 低估有望逐步修复作为物管行业龙头之一，目前公司物管利润率、增值服务占比较行业仍有较大提升空间，并考虑到近期招商蛇口2019 年业绩会上表示将对招商积余的全力支持（计划启动组织架构大调整+中期注入持有型物业资产），预计物管业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升。从估值角度来看，公司20/21PE 分别为53/36 倍，略高于主流15 家物管公司平均47/35 倍，略高于2家龙头（保利物业、碧桂园服务）平均47/34 倍；但公司20/21PS 分别为3.1/2.5倍，显著低于主流15 家物管公司平均4.0/3.0 倍，显著低于2 家龙头平均5.8/4.3倍。公司PE 略高于可比公司，PS 显著低于可比公司，主要源于公司利润率远低于行业平均，预计随着利润率的逐步改善，PS 估值也将逐步修复。

    投资建议：新签约靓丽，组织架构调整，量质齐升可期，重申“强推”评级招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，合并后在管面积达1.53 亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22 年每股收益预测为0.59、0.84、1.11 元，同时考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，参考主流15 家物管公司20PS 平均4.0 倍，按照2020 年目标PS4.0 倍，上调目标价至39.9 元（原目标价为34.8 元），相当于20/21PE 为68/46 倍，重申“强推”评级。

    风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期

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