结转规模持续收缩，期间费率提升拖累毛利率，维持“增持”评级金地集团发布2024 年一季报。公司项目结转规模下降导致营收下滑，结转毛利率下降拖累归母净利润。公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为9.6、10.5、12.4 亿元，EPS 为0.21、0.23、0.27 元，当前股价对应PE 为17.5、16.1、13.6 倍，维持“增持”评级。

    结转规模大幅下滑，期间费率同比明显增加

    公司2024Q1 实现营收69.64 亿元，同比下降51.5%；归母净利润-2.76 亿元，同比下降154.4%；经营性净现金流-9.19 亿元，基本每股收益-0.06 元，销售净利率同比下降4.84pct 至-3.30%。公司收入下滑主要由于地产项目结转规模同比下降，利润转负一方面由于结转规模下降导致利润减少；另一方面公司结转项目承压，毛利率下降至14.92%（2023Q1 为17.50%），其中销售、管理和财务费率较2023Q1分别提升1.50、4.34、5.92pct 至4.72%、10.33%、7.67%，期间费率明显增加。

    销售降幅扩大，土储分布于高能级城市

    公司2024Q1 销售金额167.3 亿元，同比下降62.1%；销售面积98.4 万方，同比下降59.5%，在克而瑞销售排名第14 位。公司坚持深耕高能级城市，2024Q1 暂未拿地，2023 年在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地总投资额约125 亿元。公司2024Q1 累计完成新开工面积约27.8 万方，累计完成竣工面积约144.9万方。截至2023 年末，公司总土储约4100 万方，权益土储约1800 万方，其中一二线城市占比约73%。

    持有物业经营稳健，负债结构持续优化

    公司2024Q1 持有物业可租面积269.5 万方，实现租金收入7.63 亿元，其中商办和产业业态出租率分别为75%和79%。截至2023 年末，公司持有货币资金297.4亿元，有息负债余额为919 亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP 至4.36%。

    风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

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