本报告导读：

    新房市场低位运行，在存量房冲击下，公司以价换量是常态；继续去库存，土地投资强度大幅下滑至低位。

    投资要点：

    维持增持评级 。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科，公司也正积极解决操盘离散度问题，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026 年EPS 分别为0.74/0.82/0.65 元，维持目标价11.53 元，对应2024 年0.53X PB。

    新房市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。2024 年上半年，公司累计实现合同销售面积 940 万方，同比下滑27.6%，实现合同销售金额1273 亿元，同比下滑37.6%。尽管降幅环比在收窄，但是房地产新房市场整体处于低位运行，TOP10 和TOP50 的销售额上半年分别同比下跌34%、39%。

    以价换量是市场常态，尤其在存量房的冲击下。2024 年上半年，公司销售均价从年初的15510元/平下降到13553 元/平，环比下滑了12.6%，相较2023 年同期15722 元/平下滑13.8%。在当下二手房挂牌量不断增长且以价换量的环境下，对新房的冲击也较大。

    继续去库存，土地投资强度大幅下降。2024 年上半年，公司累计拿地61 万方，同比下滑77%，累计拿地金额29 亿元，同比下滑94%；公司拿地金额/销售金额相较2023 年上半年23%下滑至2%。在如今的环境下，头部企业不约而同放慢了拿地节奏，重心几乎都是放在去库存上。

    风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。

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