公司披露20H1 业绩预告，预计实现业绩1.6-1.9 亿元。公司物管业务实现较快增长，项目外拓持续推进，资管业务有望恢复。

    2020 上半年物管业务实现较快增长。公司公告，2020 年上半年实现归母净利润1.6-1.9 亿元，同比增长89%-124%。我们经过测算，公司物业管理部分净利润在上半年达到2.4-2.6 亿元。即便基数考虑招商物业2019 年上半年盈利，公司的物业管理业务仍取得35%-46%的增长。

    蓝海赛道，纵横驰骋。我们认为，受益于后勤保障一体化，公建物业服务需求大增。城市服务是一个测算需求规模高达2000 亿的市场。公司在公建业务领域起步很早，具备明显先行优势。公司的专业能力也保障公司业务可以从公共建筑空间延展到市政空间。公司身处蓝海市场。公建和城市服务赛道竞争不激烈，天花板高，单合同营收增长空间大，潜在客户庞大。

    外拓积极，成效显著。公司上半年持续开拓新项目，不完全统计至少获得33 个项目，项目涉及高校、博物院、公园、物流园区、医院、政府办公楼等各个领域。由于长期以来重营建，轻运维的历史欠账，公建和城市服务专业化需求极为庞大。我们有理由相信公司新签合同金额将保持持续较快增长。

    资管业务上半年受到疫情影响，下半年起有望恢复。公司的资产管理业务，主要是说商业管理，受到疫情的冲击较大。中期而言，疫情平息将极大降低公司的运营压力。长期而言，招商蛇口在建和待建的大量持有物业，将成为公司资产管理业务业绩增长的AUM 基础。

    风险因素：公司毛利率恢复的不确定性。

    蓝海赛道之下的中国核心资产，轻重分离塑造的百年成长品牌。我们认为，招商局率先在业内完成地产开发和服务的轻重分离，并透过业内最具市场声望的中航物业，重塑了具备百年声望的积余品牌。在这一宽广的赛道，我们相信公司将持续又好又快发展。我们维持公司2020/21/22 年EPS 预测为0.61/0.84/1.10 元/股，维持39.65 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。

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