预告2020 年上半年归母净利润同比增长89%-124%（报表口径）；其中物业管理业务归母净利润同比增长33-44%（备考口径）招商积余发布2020 年半年度业绩预告，预计归母净利润同比增长89-124%至1.6-1.9 亿元：其中物业管理业务归母净利润预计达到2.43-2.63 亿元，对应备考口径下同比增长33-44%（这一口径下，假设招商物业2019 年上半年亦并表），超出市场预期；预计开发业务等其他业务和受疫情影响较为严重的资产管理业务2020 年上半年亏损。

    关注要点

    项目拓展进展顺利。公司2019 年大力拓展新项目，新增签约面积达4,447 万平方米（2019 年底在管面积1.53 亿平方米，当年新增在管面积3,046 万平方米）；2020 年一季度拓展进一步加速，新增签约面积达1,610 万平方米（其中78%为非住宅类物业）。我们认为公司综合的服务能力（尤其是在各类非住宅业态领域全面的管理能力和丰富的管理经验）以及优质的服务品质（2019 年收缴率超过96%）是其顺利拓展的核心动力。

    部门整合稳步推进。公司2019 年12 月重组完成后，2020 年6 月17 日董事会审议通过组织构架调整议案，正式启动中后台整合提效工作。后续公司将继续推动前端事业部、分/子公司、城市公司等整合工作，进一步提升整体运营能力。我们预计逐步推进的整合将有效提升公司运营管理效率，并促进整体利润率的提升。

    多轮驱动利润释放。受益于招商蛇口的支持、公司在独立外部拓展方面的实力、以及收并购方面的潜力，我们认为公司有望在20-21 年实现17%的在管面积年化增长。同时，公司在专业服务方面具有较大潜力，我们预计2020-21 年板块有望实现40%以上的年化增长。另外，物业管理部门独立市场化运营及业务整合后运营管理效率的整体提升亦有助于推动利润释放。

    估值与建议

    维持盈利预测不变。考虑到半年业绩有望超预期兑现、项目拓展和部门整合正在顺利推进等因素有效提升了盈利的可见性、增强了资本市场信心，上调分部估值下物业管理业务2021 年目标市盈率至50 倍（原为45 倍；目前交易在41.5 倍），维持开发及持有物业目标市值48 亿元，上调目标价8%至40 元，对应17%的股价上行空间。维持跑赢行业评级。

    风险

    激励落地速度不及预期。

更多精彩大盘资讯敬请期待！