销售持续发力，拿地量质齐增

    　　1-7 月公司销售金额1336 亿元，同比增长11%；其中销售面积同比下降6%，销售均价同比提升17%。根据CRIC 排行，公司销售额规模跻身行业前十（2019 年TOP12）。CRIC 数据显示，公司8 月单月销售额达到268 亿元，同比增长48%。

    　　1-7 月公司新增土储约780 万方，总地价约722 亿元；拿地面积/销售面积约130%，拿地金额/销售金额约54%，整体保持了较强的投资力度；按金额计权益比例约64%，较2019 年全年水平提升10pc。

    　　限价政策影响显现，盈利水平短期承压

    　　2020H1 公司营收同比增长46%，归母净利润同比下降81%。业绩同比下降主要系：1）限价政策影响显现，叠加结转结构因素，社区业务扣税后毛利率同比下降4.32pc 至18.77%；2）疫情期间免租以及物管收入占比提升，导致园区业务扣税后毛利率同比下降18.24pc 至18.28%；3）投资收益同比下降88%（2019H1 高基数）。

    　　坐拥深圳核心片区稀缺资源，长期得享大湾区发展红利截止2020H1，公司总未竣工计容建面超过5150 万方，可满足未来4-5年的开发需求。公司于深圳前海土地整备范围内拥有456 万方项目储备，已进入合作开发阶段。目前片区内已完工项目售价9.7-10.8 万元/平方米，潜在货值及利润空间可观。公司筹划以发行股份、可转换公司债及支付现金方式购买南油集团24%股权，并募集配套资金引入平安系作为战略投资者。8 月31 日，证监会已对此交易的行政许可申请予以受理。

    　　估值与评级

    　　考虑到短期结算毛利率下滑以及疫情影响，下调2020-2022 年预测EPS 至2.03、2.28、2.50 元（原为2.20、2.56、2.94 元）。现价对应2020-2022年预测PE 分别为8.1/7.2/6.6 倍，对应预测股息率分别为5.2%/5.8%/6.3%。

    　　公司当前经营层面保持了较强的增长动能，长期战略资源优势明显，综合考虑维持“买入”评级。

    　　风险提示：

    　　公司项目交付进度不及预期；重点布局城市推盘销售不及预期；新增项目盈利水平低于预期。

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