事件

    　　公司发布2020 年三季度业绩预告，公司2020 年1-9 月预计实现归母净利润为3.2-3.4 亿元，较上年同期上升131.3%-145.8%。

    　　核心观点

    　　并表推动业绩大增，物管业务为中流砥柱。据公司公告，受疫情影响公司资产管理业务本期归母净利润同比下降约0.8-1.0 亿元。但公司物业管理业务稳定快速发展，招商物业自19 年12 月起纳入公司合并报表范围，本期归母净利润较上年同期增加约2.5-3.0 亿元。尽管公司未公布房地产业务的业绩，但从公布的利润区间和去年同期的1.4 亿净利润来看，房地产业务贡献的业绩几可忽略，物管业务已成为为公司贡献业绩的核心业务。

    　　口径调整后核心业务仍高速增长，疫情影响逐渐消退。为了剔除并表影响，我们估算2019 年前三季度招商物业业绩为1.3 亿元，2019 年前三季度中航物业+招商物业净利润合计约为2.7 亿元。而2020 年前三季度中航物业+招商物业业绩为3.9-4.4 亿元，在调整口径后我们可以得到前三季度中航物业+招商物业业绩同比增长44%-63%，核心物管业务业绩持续高增。随着疫情影响的消退，全年业绩增速可期。

    　　年内组织构架调整完成，融合融效促发展。截止2020 年上半年，公司物业管理项目为1315 个，管理面积达1.7 亿平，较2019 年底1.5 亿平增长12.6%，稳居上市物管公司前列。公司年内完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG 两大事业群和9 个职能中心，央企物管旗舰重新起航。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持增持评级，维持目标价36.04 元。我们维持公司2020-2022 年EPS 的预测值为0.63/0.87/1.18 元。可比公司2020 年估值为52X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020 年PE 估值为57X，对应目标价36.04 元。

    　　风险提示

    　　房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。

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