公司较一般的物管企业业务更为复杂，业绩受资管业务有所拖累。但公司核心物管业务高歌猛进，持续获取优质项目，净利率反弹逻辑持续兑现。

    　　公司发布三季报预告，预计2020 年1-9 月实现归母净利润3.2-3.4 亿元，三季度实现归母净利润1.4-1.6 亿元。

    　　物管业务持续保持高增长。公司披露，预计1-9 月物管业务实现归母净利润较上期增长2.5-3 亿元。根据我们对招商物业业绩的合理假设，我们测算公司1-9月物业业务业绩为3.9-4.4 亿元，可比口径同比增长48.2%-67.1%，三季度物业业务业绩为1.3-1.8 亿元，增长65.0%-126.1%。我们相信公司物业管理规模扩张，叠加净利率的弹性，共同推动公司物管业务实现超过行业平均水平的增长。

    　　资管业务受疫情影响，拖累公司整体业绩。1-9 月，公司预计资管业务业绩较上年同期下降0.8-1 亿元，目前经营正在从疫情影响中逐步恢复。1-9 月，我们测算公司整体业绩可比口径同比增长22.5%-30.1%，三季度增长42.1%-62.2%，受资管业务拖累，公司业绩增长均低于物管业务增速。我们认为，历史上四季度是公司业绩释放高峰（如中航物业2019Q4 业绩为全年31%），公司单季度业绩同比增速有望呈现上行，陆续获取的优质项目将进入在管序列，且商管业务在进一步复苏，商场人流明显好转。我们有理由相信，公司在2020 年四季度将迎来较之三季度显著更高的单季度业绩同比增速。从全年的维度看，疫情对资管业务的影响是一次性冲击，预计这种冲击在2021 年将不再拖累公司业绩。

    　　优质赛道的优秀选手。公司所在的非住宅物业管理领域行业格局好，行业壁垒高，公司积累的业务经验和业务能力保证了项目的持续获取能力。三季度，我们也看到公司在金融物业（招商证券大厦、工行重庆分行、广发银行重庆分行、宁波银行深圳分行等）、高校物业（清华紫荆学生公寓、中央美院中法学院、人大苏州校区等）、企业总部（华为北京基地M 区&华为大厦、天津讯飞智汇谷园区）等领域持续获取项目。公司是非住宅物管行业的领军企业，业务优势料还将保持。

    　　风险因素：物管公司开始逐步涉足非住宅物管领域，行业竞争有所增加。

    　　建议投资者关注物管核心业务发展。公司较一般的物管企业业务更为复杂，且受疫情影响，资管业务拖累公司整体业绩。我们建议投资者聚焦物管业务，公司物管业务高歌猛进，持续获取优质项目，净利率反弹逻辑持续兑现。我们维持公司2020/21/22 年EPS 预测0.61/0.84/1.10 元，维持39.65 元/股的目标价和“买入”的投资评级。

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